06.12.2024 · Fachbeitrag · § 6 EStG

Anschaffungsnahe Herstellungskosten einer Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung bemisst sich die 15 %-Grenze für die Regelvermutung in § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG für anschaffungsnahe Herstellungskosten einerseits nach den Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten der angeschafften Wohnung ‒ und nicht nach dem Wert des Gesamtgebäudes ‒ und anderseits nach den innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Wohnung angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen des vermietenden Eigentümers. Dazu zählen auch seine anteiligen Aufwendungen für Arbeiten an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen.

Grundsatz

Zu den (fiktiven) Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.  V.  m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG), sie sind also nicht als Werbungskosten sofort abziehbar. Dabei findet die Vorschrift auch im Fall einer Eigentumswohnung Anwendung, die ebenfalls ein Gebäude im Sinne der Vorschrift ist.

Entscheidung

Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG führen, ist bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird und daher in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist.