13.01.2025 · Fachbeitrag · § 7 EStG

Kaufpreisaufteilung: Korrektur der vertraglichen Aufteilung bei Unterschreitung des Verkehrswerts

Eine Korrektur der vertraglichen Aufteilung des Anschaffungspreises eines Grundstücks auf den Grund und Boden sowie das Gebäude ist geboten, wenn der vereinbarte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Verkehrswert um mehr als 30 % und damit mehr als nur geringfügig unterschreitet.

Hintergrund

Wird im Kaufvertrag eine entsprechende Kaufpreisaufteilung vorgenommen, sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Allerdings können die Kaufvertragsparteien wegen der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung, die also weder zum Schein abgeschlossen noch missbräuchlich ist, die Höhe der Steuer des Käufers ‒ konkret seine AfA ‒ gestalten. Im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist mithin im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Entscheidung

Im Streitfall bestanden nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises für das erworbene Grundstück. Diese ergeben sich aus der erheblichen Abweichung zwischen dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis für den Grund und Boden und dem Bodenrichtwert. Der vereinbarte Kaufpreisanteil unterschreitet den Bodenrichtwert um rund 30 % und damit mehr als nur geringfügig.