14.11.2017 · Fachbeitrag · Einkommensteuer

Fallstudie zur Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsaufgabe

von RD a. D. Michael Marfels, Bramsche

| Der 70-jährige Steuerpflichtige hat vor 20 Jahren ein Wohn- und Geschäftshaus in bester Lage geerbt. Im ersten Stock befindet sich seine Privatwohnung, in der er auch Räume als Büro für seine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit nutzt. Diese betrieblich genutzten Räume machen 20 % der gesamten Nutzfläche des Gebäudes aus. Aufgrund der Erbschaft meinte er, keinen Kaufpreis hinsichtlich des betrieblichen Gebäudeteils einlegen zu müssen, hat also auch insoweit keine steuerlichen Abschreibungen vorgenommen. Lediglich die sonstigen Hauskosten hat er anteilig als Betriebsausgaben angesetzt. Der große Garten wird lediglich durch die Mieter genutzt. Nun möchte er sich zur Ruhe setzen, befürchtet aber, dass er 20 % einer fiktiven Wertsteigerung als Entnahme versteuern muss. Das ist infolge der stark gestiegenen Grundstückspreise mehr, als er in den letzten Jahren verdient hat. Der Steuerpflichtige möchte wissen, ob und inwieweit seine Befürchtungen berechtigt sind. |

Rechtslage bei Erwerb des Grundstücks

Jede Nutzungsart eines Gebäudes führt zu einem steuerlich eigenständig zu behandelndes Wirtschaftsgut. Hier zählen die in der Privatwohnung betrieblich genutzten Räume zum notwendigen Betriebsvermögen, sofern diese so gut wie ausschließlich betrieblich genutzt werden. Die Privatwohnung und die vermieteten Gebäudeteile sind jeweils Wirtschaftsgüter des Privatvermögens.

Fraglich ist, ob auch der auf diese Räume entfallende Anteil des Grund und Bodens (Grundstücks) zum notwendigen Betriebsvermögen gehört. Bei Gebäuden folgt aus deren Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen auch das Schicksal des Grund und Bodens (R 4.2 Abs. 7 EStR, BFH 25.11.97, VIII R 4/94, BStBl 98, 461). Folglich gehören auch 20 % der Grundstücksfläche zum notwendigen Betriebsvermögen. Dabei ist es unerheblich, dass der Garten nur von den Mietern bzw. dem Steuerpflichtigen genutzt wird. Denn ohne Grundstück als Untergrund des Gebäudes gäbe es die betrieblich genutzten Räume nicht. Die Frage, ob ein Garten nur von den Mietern oder auch vom Eigentümer genutzt wird, spielt lediglich eine Rolle bei der Entscheidung, ob die Aufwendungen für den Garten ganz oder nur teilweise als Werbungskosten geltend gemacht werden können.