02.11.2010
Finanzgericht Düsseldorf: Urteil vom 24.01.2008 – 11 K 3182/05 Gr,BG
- Einkommensteuerlicher Erhaltungs- und Herstellungsaufwand ist nicht zwingend in gleichem Umfang bei der Einheitsbewertung anzusetzen.
- Eine Diskrepanz zwischen den geschätzten Baukosten konkret bezeichneter Baumaßnahmen in der Einheitswerterklärung und den tatsächlich angefallenen Baukosten laut Einkommensteuererklärung stellt daher kein unlauteres Mittel in Gestalt arglistiger Täuschung i. S. von § 172 Abs. 1 Nr. 2 c AO dar.
- Diese Diskrepanz rechtfertigt auch keine Änderung der Einheitswertfeststellung wegen nachträglich bekannt gewordenen rechtserheblicher Tatsachen i. S. von § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO, wenn aus der vor Erlass des ursprünglichen Bescheides beigezogenen Bauakte hervorgeht, dass mit weiteren Umbaukosten zu rechnen ist, und die Bewertungsstelle dennoch keine weiteren Ermittlungen anstellt.
- Angesichts des im Grundgesetz verbürgten Schutzes der Unverletzlichkeit der Wohnung ist eine Ortsbesichtigung erst dann erforderlich, wenn das Finanzamt die unterschiedliche Höhe der Baukosten/Modernisierungskosten laut Einkommensteuerakte und laut Einheitswerterklärung durch weitere Auskünfte des Stpfl. nicht sachgerecht aufklären kann.
- Eine Wertfortschreibung wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und eine in der Anwendung des Sachwertverfahrens liegende fehlerbeseitigende Fortschreibung stehen hinsichtlich des zulässigen Fortschreibungszeitpunkts selbständig nebeneinander.
- Eine durch Baumaßnahmen wesentlich verlängerte Lebensdauer des Gebäudes i. S. d. § 80 Abs. 3 BewG ist der Bewertung nur zugrunde zu legen, wenn das Objekt in seinen wichtigsten Bauteilen, wie Mauern, Decken, Treppen, Dach erneuert oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen verlängern die Lebensdauer eines Gebäudes nicht.
- Die Besteuerung des selbstgenutzten Wohneigentums durch die Grundsteuer verstößt nicht gegen das Grundgesetz.
- Die Vorschriften über die Einheitsbewertung und die Grundsteuer sowie die gegenwärtige Praxis der Grundsteuererhebung sind verfassungsgemäß.
Tatbestand
Streitig ist die Wertfortschreibung des Grundstückes A-Stadt, A-Straße 1 auf den 1. Januar 2002, ferner, ob die Kläger auch gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid auf den 1. Januar 2002 mit solchen Argumenten Klage erheben können, die sich gegen die Höhe des Einheitswertes richten und ob der Grundsteuermessbescheid verfassungsgemäß ist.
Die Kläger kauften dieses bebaute Grundstück im Jahr 1999 und wurden im Mai 2000 im Grundbuch als Eigentümer mit je ½-Anteil eingetragen.
Der Beklagte führte daraufhin eine Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 2001 durch und rechnete das Grundstück den Klägern jeweils zu ½-Anteil zu. Der bisherige Einheitswert von 54.600 DM und die bisherige Grundstücksart „Zweifamilienhaus” blieben unverändert.
Das Wohnhaus auf dem Grundstück A-Straße 1 ist in den Jahren 1935/36 errichtet worden. Das Gebäude bestand von vornherein aus einem ausgebauten Erdgeschoss und einem ausgebauten Obergeschoss. Bad, Zentralheizung und Warmwasserversorgung waren vorhanden. Daraufhin wurde das Objekt auf den 1. Januar 1936 als Einfamilienhaus bewertet. Mit Bescheid auf den 1. Januar 1968 vom 26. Januar 1968 ist eine Artfortschreibung für das Mietwohngrundstück A-Straße 36, bisherige Grundstücksart „Einfamilienhaus”, durchgeführt worden, weil durch bauliche Veränderungen so der Bescheid das Grundstück nunmehr zwei Wohnungen enthalte. Nach dem Inhalt der Einkommensteuerakten sei in dem Einfamilienhaus im Jahr 1967 ein Wohnungsabschluss erstellt worden. Die Kosten hierfür hätten sich auf 26.452 DM belaufen. Für die neue, abgeschlossene Wohnung sei im Jahr 1967 ein Betrag von 3.000 DM Miete vereinnahmt worden. Vermietet worden waren nach den Feststellungen des Finanzamtes 50 m² und zwar Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Flur und Bad und selbstbewohnt der übrige Teil des Hauses, ca. 260 m². Mit Schreiben vom 14. März 1966 hatte die damalige Grundstückseigentümerin für das Haus A-Straße 1 einen Bauantrag zwecks Einbau einer Einliegerwohnung im Obergeschoss gestellt. Einem Vermerk in der Bauakte vom 11. Mai 1967 zufolge war das Bauvorhaben fertig gestellt und die Schlussabnahme durchgeführt worden.
Mit Einheitswertbescheid vom 30. Oktober 1970, Hauptfeststellung auf den 1. Januar 1964, war für das Einfamilienhaus A-Straße 1 zum 1. Januar 1964 der Einheitswert auf 72.700 DM im Ertragswertverfahren (Jahresrohmiete: 5.943 DM) festgestellt worden.
Mit Wert- und Artfortschreibungsbescheid auf den 1. Januar 1974 vom 12. Dezember 1975 wurde der Einheitswert auf 65.500 DM und die Grundstücksart „Zweifamilienhaus” festgestellt. Die wiederum im Ertragswertverfahren zu Grunde gelegte Jahresrohmiete von insgesamt 5.943 DM errechnete sich auf Grund einer Wohnfläche Erdgeschoss 155 m², erster Stock 132 m² und Dachgeschoss 28 m² = insgesamt 315 m² abzüglich 10 % = 32 m² = 283 m² x 1,75 DM x 12 = 5.943 DM.
Mit Bescheid vom 18. März 1982 wurde für das Grundstück A-Straße 1 eine Wert- und Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 1981 vorgenommen (Einheitswert = 54.600 DM, Jahresrohmiete = 5.943 DM).
Mit Bescheid vom 24. Juni 1981 wurde eine Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1982 vorgenommen (Einheitswert = 54.600 DM; Jahresrohmiete = 5.943 DM).
Ferner ist mit Bescheid vom 5. Oktober 1982 eine Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 1982 vorgenommen worden.
Nach Erwerb führten die Kläger in dem Objekt Umbauarbeiten durch. Es wurde das Wohnzimmer im Erdgeschoss um etwa 20 m² erweitert. Ferner wurde der Eingangsbereich erweitert durch Anbau der in den Bauzeichnungen als „Empfang” bezeichneten Fläche von etwa 10 m², vor der sich ein Vordach befindet. Das WC im Erdgeschoss wurde erweitert durch Einbeziehung einer bereits vorhandenen Teilfläche der Diele. Dabei wurden Tür und Fenster des WC verschoben, das Fenster zudem größer gestaltet. Im Obergeschoss wurde im linken Schlafbereich, der zuvor aus zwei Räumen bestand, die dazwischen befindliche nicht tragende Wand in Richtung Straße versetzt. Das Bad, das sich zuvor in dem laut Zeichnung als „Ankleide” bezeichneten kleinen Raum befand, wurde in den Raum zur Straße hin, der zuvor als „Ankleide” gedient hatte, verlegt. Dieser Raum für das Bad wurde zudem mit einer Gaube zur Straße hin ausgebaut.
Im Zuge des Bewertungsverfahrens stimmten die Kläger einer vom Finanzamt gewünschten Ortsbesichtigung nicht zu.
Mit Wert- und Artfortschreibungsbescheid auf den 1. Januar 2002 vom 13. April 2004 stellte das Finanzamt den Einheitswert auf 85.130 EUR und die Grundstücksart „Einfamilienhaus” fest. Das bisher im Ertragswertverfahren bewertete Grundstück wurde nunmehr im Sachwertverfahren bewertet. Da die Kläger einer Ortsbesichtigung nicht zugestimmt hatten, schätzte der Beklagte die entsprechenden Besteuerungsgrundlagen an Hand der ihm vorliegenden Bauzeichnungen und der von ihm angeforderten Bauakte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Berechnungsbogen zur Ermittlung des Raummeterpreises auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 (Bl. 74 und 75 der Einheitswertakte) und auf den Wert- und Artfortschreibungsbescheid auf den 1. Januar 2002 Bezug genommen. Ebenfalls mit Bescheid vom 13. April 2004 erließ der Beklagte einen entsprechenden Grundsteuermessbescheid „Neuveranlagung” auf den 1. Januar 2002. Im Einspruchsverfahren reduzierte der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 28. Juni 2005 den Einheitswert des Bescheides vom 13. April 2004 zum 1. Januar 2002 auf 75.415 EUR und den Grundsteuermessbetrag zum 1. Januar 2002 auf 229,43 EUR. Nach den Feststellungen des Bausachverständigen des Finanzamts sei wegen der vom Kläger aufgeführten Bauschäden ein Abschlag i. H. v. aufgerundet 10 % zu berücksichtigen und der umbaute Raum mit insgesamt 1.702 m³ anzusetzen.
Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 26. Juli 2005 rechtzeitig Klage erhoben.
Gemäß einem in der Einheitswertakte befindlichen Aktenvermerk vom 25. September 2006 der für die Bewertung zuständigen Sachgebietsleiterin des Beklagten hat diese im Hinblick darauf, dass der Kläger bei der Ermittlung der Wohnfläche zwischen Wohnraum und Geschäftsraum unterschieden hatte, zwecks Ermittlung der zutreffenden Jahresrohmiete am 4. September 2006 Einsicht in die Einkommensteuerakten genommen. Dabei sei festgestellt worden, dass der Kläger den in Rede stehenden Raum in den Anlagen zur Einkommensteuererklärung als Arbeitszimmer bezeichne. Damit gehöre die Fläche für diesen Raum zum Wohnraum.
Bei dieser Gelegenheit habe sie ebenfalls festgestellt, dass der Kläger in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 1. Januar 2002, beim Finanzamt am 30. Juni 2003 persönlich eingereicht, falsche Angaben gemacht habe. In dieser Erklärung beziffere er die Baukosten auf ca. 100.000 DM. Nach den von ihm gefertigten Anlagen zur Einkommensteuererklärung 2001, beim Finanzamt am 7. März 2003 eingegangen, beliefen sich die tatsächlichen „Umbau- und Herrichtungskosten” für das Gebäude auf 794.441,83 DM. Im Verhältnis zu dem im Kaufpreis von 1.150.000 DM enthaltenen Gebäudewert von 589.765,70 DM bedeute dies ein Investitionsvolumen von ca. 135 v. H. Daraufhin erließ der Beklagte mit Datum vom 18. Oktober 2006 einen auf § 172 Abs. 1 Nr. 2 a und § 172 Abs. 1 Nr. 2 c Abgabenordnung (AO) gestützten geänderten Einheitswertbescheid Wert- und Artfortschreibung auf den 1. Januar 2002. Der Einheitswert für die Grundstücksart Einfamilienhaus wurde nunmehr auf 120.051 EUR heraufgesetzt. Das Grundstück wurde jetzt wieder im Ertragswertverfahren bewertet. Ausgehend von einer Wohnfläche von 270 m² wurde die Monatsmiete je m² mit 6,50 DM = Jahresrohmiete von 21.060 DM und die Miete für die im Keller befindliche Garage mit einer Jahresrohmiete von 600 DM, insgesamt eine Jahresrohmiete von 21.660 DM, zu Grunde gelegt. Wegen behebbarer Bauschäden wurde ein Abschlag vom Gebäudewert in Höhe von 10 % (= 20.753 DM) mindernd berücksichtigt. Die Änderung berücksichtige den Antrag der Kläger auf Anwendung des Ertragswertverfahrens. Darüber hinaus folge die Änderung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 c AO. Die Kläger hätten in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1. Januar 2002 wissentlich unrichtige Angaben gemacht, indem sie die Baukosten auf ca. 100.000 DM bezifferten, obwohl die Kosten nach den Angaben in der Einkommensteuererklärung 2001 794.441,83 DM betragen hätten. Die Kläger hätten auf Grund dessen mit unlauteren Mitteln gehandelt und eine objektiv falsche Erklärung abgegeben. Die Unrichtigkeit sei ihnen auch bewusst gewesen, denn ca. drei Monate vor der persönlichen Abgabe der Feststellungserklärung am 30. Juni 2003, in der sie die Baukosten mit ca. 100.000 DM angegeben hätten, hätten sie die Einkommensteuererklärung für 2001 eingereicht (Eingang beim Finanzamt am 7. März 2003), in der sie die nachträglichen Herstellungskosten mit 794.441,83 DM erklärt hätten. In einem solchen Fall dürfe das Finanzamt den Steuerbescheid nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 c AO ändern.
Da die Baukosten entgegen den Klägerangaben in der Erklärung zur Einheitswertfeststellung nicht lediglich 100.000 DM betragen hätten, sondern sich nach den eingereichten Anlagen zur Einkommensteuererklärung 2001 auf 794.441,83 DM belaufen hätten, sei von einer völlig anderen, hochwertigeren Ausstattung des Gebäudes und einem anderen Baujahr auszugehen. Bei Kenntnis dieser hohen Kosten hätte das Finanzamt bei der Bewertung von vornherein einen deutlich höheren Einheitswert für das Grundstück festgestellt. Der Mietwert sei unter Zugrundelegung des Mietspiegels für Mietwohngrundstücke auf den 1. Januar 1964 auf 6,50 DM/m² geschätzt worden. Auf Grund der enorm hohen Umbau- und Herrichtungskosten (im Verhältnis zu dem im Kaufpreis in Höhe von 1.150.000 DM enthaltenen Gebäudewert von 589.765,70 DM ein Investitionsvolumen von ca. 135 v. H.) und folgender nach Aktenlage erkennbarer Ausstattungsmerkmale wie großzügige Grundrissgestaltung, herrschaftlicher Eingangsbereich mit großer Überdachung und aufwändiger Beleuchtung, Kaminzimmer, drei Bäder, Villencharakter des Gebäudes, Alarmanlage, Videoüberwachung sowie der lt. Gutachterausschuss der Stadt A-Stadt bevorzugten Wohnlage sei das Finanzamt für die Ermittlung der Jahresrohmiete vom oberen Rahmenwert des Mietspiegels für eine sehr gute Ausstattung ausgegangen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sei bei Anwendung des Mietspiegels für ein Gebäude nicht zwingend dasselbe Baujahr zu Grunde zu legen, das für die Bestimmung des Vervielfältigers nach § 80 Bewertungsgesetz (BewG) maßgebend sei, wenn ein Gebäude so wesentlich verändert worden ist, dass es bei Anwendung des Mietspiegels nicht mehr mit Gebäuden des ursprünglichen Baujahres vergleichbar ist (Urteil des Bundesfinanzhofs BFH vom 5. Mai 1999 II R 54/97, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH BFH/NV 2000, 169). Für die Ermittlung der Jahresrohmiete habe das Finanzamt daher eine Bezugsfertigkeit von 1960 bis 1963 zu Grunde gelegt. Der obere Rahmenwert betrage hier 5,40 DM zzgl. Zuschlag in Höhe von 20 % für freistehende Einfamilienhäuser = ca. 6,50 DM/m².
Der Mietwert für die große Garage mit Wasseranschluss, gefliestem Boden und Deckenverkleidung sei mit 50 DM pro Monat zu berücksichtigen. Die Wohnfläche in Höhe von 270 m² ergebe sich aus der Wohnflächenberechnung des Architekten B. (268,23 m²) zzgl. 2,38 m² für die beiden von ihm nicht berücksichtigten Abstellkammern.
Die Feuchtigkeitsschäden im Keller und in der Garage seien wie vom Bausachverständigen des Finanzamts nach Aktenlage geschätzt mit einem Abschlag in Höhe von 10 v. H. vom Gebäudewert berücksichtigt.
Bei dermaßen hohen Umbaukosten sei für die Anwendung des Vervielfältigers (§ 80 BewG) auch zu prüfen, ob ein anderes, sog. „fiktives Baujahr” zu berücksichtigen sei. Da die Kläger eine Ortsbesichtigung verweigerten, gehe das Finanzamt ohne Kenntnis der genauen Verhältnisse nach Aktenlage davon aus, dass als Baujahr nicht mehr 1935 anzusetzen sei, sondern für die Wahl des Vervielfältigers das Gebäude als Nachkriegsbau einzustufen sei.
In einem Erörterungstermin vom 30. Oktober 2006 vor dem Berichterstatter haben die Kläger erklärt, dass nur die Wertfortschreibung angegriffen werde, nicht die Artfortschreibung. Gleichzeitig wurde zwischen den Beteiligten unstreitig gestellt, dass auf den Stichtag 1. Januar 2002 eine Wohnfläche von 270 m² anzusetzen ist.
Die Kläger halten das gegenwärtig geltende Grundsteuer- und Einheitswertrecht, hier sowohl das Sachwert- wie Ertragswertverfahren, für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser für verfassungswidrig. Das Gebot der Gleichmäßigkeit der Besteuerung werde durch die derzeitige Grundsteuererhebung, gekennzeichnet durch erhebliche Vollzugsdefizite, verletzt. Die Grundsteuererhebung stehe bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern auch im Widerspruch zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) 93, 121, 140 f., wonach das persönliche und familiäre Gebrauchsvermögen von der Sollertragsteuer abzuschirmen ist.
Außerdem müsse den Klägern Einsicht in Blatt 1 bis Blatt 13 der Bewertungsakten gewährt werden.
Ferner seien die Änderungsbescheide vom 18. Oktober 2006 rechtswidrig. § 172 AO sei hier nicht erfüllt. Die Kläger hätten nicht die Anwendung des Ertragswertverfahrens beantragt, vielmehr habe das Gericht den Beklagten darauf hingewiesen, dass zum 1. Januar 2002 der Wechsel des Verfahrens nicht möglich sei. Auch sei der Vorwurf unzutreffend, der frühere Bescheid sei durch unlautere Mittel erwirkt worden. Das Finanzamt habe es bis heute nicht einmal für nötig befunden, die Kläger um eine Erklärung der Differenz zwischen den von ihnen angegebenen Baukosten, die sich eindeutig auf die in dem Formular des Finanzamts auch nur erfragten Erweiterungen bezogen, und dem Gesamtaufwand zu bitten. Das gegen die Kläger eingeleitete strafrechtliche Ermittlungsverfahren sei bereits eingestellt worden. Die Kläger hätten belegen können, dass sie die ihnen gestellten Fragen stets korrekt und vollständig beantwortet hätten. Dem Finanzamt sei im Übrigen schon aus dem ihm vorliegenden Bauantrag bekannt gewesen, dass der Gesamtaufwand erheblich über 100.000 DM hinausging. Der Architekt habe darin ausdrücklich weitere Umbauarbeiten mit geschätzten 80.000 DM erwähnt und außerdem das Wärmedämmverbundsystem und den dann natürlich erforderlichen neuen Putz sowie die für die Entwässerung nötige zusätzliche Rigolenversickerung. Auch das Auswechseln der vorher braunen Kunstofffenster gegen weiße Holzfenster sei bereits aus dem Antrag ersichtlich. Dass außerdem weiterer Renovierungsaufwand schon wegen der Schäden, die durch Baumaßnahmen unvermeidlich entstehen, anfallen würde, sei selbstverständlich. Die Kläger hätten keine Baumaßnahmen im Sinne einer besonderen Ausstattung laut Bewertungsrecht durchführen lassen oder die grundsätzliche Gestaltung des Hauses insoweit verändern lassen. Es seien lediglich die Sanitärräume vollständig erneuert und farbige Fliesen und Objekte durch weiße nicht höherpreisige ersetzt worden. Die bereits vorhandene Zentralheizung mit Warmwasserbereitung sei durch eine konventionelle neue Heizung ersetzt und alle wasserführenden Leitungen durch neue ersetzt worden. Ferner seien neue Rollladenkästen und neue Rollläden fällig gewesen. In erheblichem Umfang hätten die Kläger auch Mehrkosten zur Beseitigung von unnötig verursachten Schäden gehabt. Erhebliche Kosten seien auch zur Isolierung der nach Ausschachtung zugänglichen Außenwände angefallen. Auch habe die Terrasse ebenso wie der Eingangsweg wegen der Erweiterungen und Beschädigung durch die Rohbauarbeiten erneuert werden müssen. Selbst der Wert der nur auf ausdrückliche Forderung der Hausratversicherung installierten neuen Alarmanlage sei zweifelhaft. Ferner seien die Kläger von etlichen Handwerksfirmen/Bauunternehmen nicht nur übervorteilt, sondern regelrecht betrogen worden. Dies sei vor allem durch das von den Klägern beauftragte Bauunternehmen T. geschehen.
Unvertretbar sei auch die Bewertung des Hauses als Neubau, der unmittelbar vor dem Stichtag 1. Januar 1964 errichtet worden sei. Der auf den Quadratmeter bezogene Mietansatz sei unabhängig hiervon vollkommen überzogen. Mit wachsender Wohnungsgröße müssten auch erhebliche Abschläge auf den Quadratmeterpreis gemacht werden. Eine Monatsmiete für 50 DM für die im Keller befindliche Garage sei absurd (enge Türöffnung, dadurch nur für kleinere Fahrzeug nutzbar, ansonsten einfachste Ausstattung). Wegen der Baumängel müsste der Abschlag vom Gebäudewert mindestens 30 % betragen. Bei den Baumängeln könne man auch nicht durchgängig von behebbaren Bauschäden sprechen (Absenkung der nicht unterkellerten Bauteile offensichtlich wegen nicht ausreichender Tragfähigkeit des Bodens und unzureichender Gründung, hierdurch bedingte Rissbildung in der Wohnzimmerdecke und im Parkett sowie hierdurch bedingte Brüche im Bodenbelag im Eingangsbereich sowie Abriss an Decke, Seitenwänden und Außenwand des Eingangsbereiches, vermutete Erdstrahlung, fehlender Estrich im Obergeschoss und unebener Boden in allen Räumen außer den gefliesten Bädern, Ascheschüttung als Decke des Obergeschosses, weitgehend offenporiger Außenputz mit stärkerer Schmutzbildung).
Danach ergebe sich folgende Rechnung:
Höchstmögliche Miete für bis 20. Juni 1948 bezugsfertig gewordene Häuser = 1,75 DM/m² x 12 = Jahresrohmiete von 5.670 DM zzgl. 240 DM Garagenjahresrohmiete = 5.910 DM x 10,4 = 61.464 DM. Nach Abzug des Bodenwertanteils von 48.085 DM ergebe sich ein Gebäudewert von 13.379 DM abzgl. 30 % für Baumängel = Gebäudewert 9.365 DM zuzüglich Bodenwertanteil von 48.085 DM ergebe sich ein Einheitswert von 57.450 DM.
Die Kläger beantragen,
1. den Einheitswertbescheid und den Grundsteuermessbetragsbescheid jeweils auf den 1. Januar 2002 vom 13. April 2004, die Bescheide in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 28. Juni 2005 und in Gestalt der Änderungsbescheide vom 18. Oktober 2006 ersatzlos aufzuheben,
2. hilfsweise den Einheitswertbescheid dahingehend zu ändern, dass der Grundstückswert mit 57.450 DM festgestellt wird und den Grundsteuermessbescheid entsprechend abzuändern,
3. hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Die Kläger hätten sich beharrlich geweigert, eine Ortsbesichtigung zuzulassen. Damit hätten die für die Bewertung maßgebenden Umstände nur nach Aktenlage entschieden und die Besteuerungsgrundlagen geschätzt werden können. Es dränge sich der Verdacht auf, dass die Kläger die Ortsbesichtigung verweigerten, um den tatsächlichen Umfang der Umbauarbeiten zu verschleiern. In der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes sei nicht nach „Rohbaukosten”, sondern nach „Baukosten” gefragt. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Kläger in der Einkommensteuererklärung zu ihren Gunsten zwecks Inanspruchnahme höherer Absetzung für Abnutzung sämtliche Kosten in die Herstellungskosten einbezögen, dagegen in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes die Kosten wiederum zu ihren Gunsten so gering als nur eben möglich auf nur 100.000 DM bezifferten. Ohne entsprechende Bauunterlagen, wie z. B. statische Berechnungen und ohne eine Ortsbesichtigung sei auch eine genaue Überprüfung, ob und ggf. inwieweit ein anderes Baujahr für den Vervielfältiger bei der Einheitsbewertung zu Grunde zu legen sei, nicht möglich. Ebenso wenig könne das Ausmaß der behaupteten Schäden ohne Besichtigung überprüft und beurteilt werden. Durch die Baumaßnahmen sei das Gebäude modernen gehobenen Wohnansprüchen angepasst worden. Im Hinblick auf den Klägervortrag zur minderwertigen Ausstattung, zu Feuchtigkeits- Schimmelbefall, Erdstrahlen und Gleichgewichtsstörungen dränge sich die Frage auf, wie die Kläger immer noch in diesem Hause leben könnten.
Die Umbau- und Herrichtungskosten laut vom Senat beigezogener Einkommensteuerakte der Kläger für das Jahr 2001 setzen sich wie folgt zusammen:
| Lieferant/Handwerker | Rechnung vom | DM |
| Firma 1 | 11.09.2001 | 12.804,00 |
| Firma 2 | 16.11.2001 | 112.586,98 |
| Firma 3 | 11.07.2002 | 21.402,00 |
| Firma 4 | diverse | 33.126,90 |
| Firma 5 | 06.06.2001 | 646,70 |
| Firma 6 | 24.04.2002 | 224,61 |
| Firma 6 | 24.04.2002 | 2.595,91 |
| Firma 6 | 07.09.2001 | 77.282,19 |
| Firma 7 | 03.08.2001 | 16.901,20 |
| Firma 7 | 12.07.2001 | 24.940,00 |
| Firma 8 | 09.01.2002 | 13.920,00 |
| Firma 9 | 28.03.2002 | 341,04 |
| Firma 10 | 13.11.2001 | 6.264,09 |
| Firma 11 | 07.03.2002 | 25.641,52 |
| Firma 11 | 226,20 | |
| Firma 12 | 06.10.2001 | 963,65 |
| Firma 12 | 08.07.2001 | 14.289,58 |
| Firma 13 | 14.11.2001 | 13.033,41 |
| Firma 14 | 27.08.2001 | 22.040,35 |
| Firma 14 | 30.08.2001 | 17.930,29 |
| Summe: | 417,160,62 | |
| Firma 15 | 06.06.2001 | 1.080,77 |
| Firma 15 | 29.06.2001 | 1.236,56 |
| Firma 15 | 25.07.2001 | 75.400,00 |
| Firma 15 | 08.10.2001 | 1.031,65 |
| Firma 15 | 18.12.2001 | 982,52 |
| Firma 16 | 01.08.2001 | 11.000,00 |
| Firma 17 | 23.07.2001 | 9.232,72 |
| Firma 17 | 11.06.2001 | 13.523,42 |
| Firma 17 | 11.06.2001 | 43.145,33 |
| Firma T. | 12.12.2000 | 186.282,21 |
| Firma 19 | 2. Woche 2001 bis 17. Woche 2002 = 68 Wochen = 4 Wochen à 162,40 DM x 17 | 2.760,80 |
| Firma 20 | 28.12.2000 | 384,27 |
| Firma 21 | 24.10.2000 | 5.000,00 |
| Firma 22 | 17.12.2001 | 6.875,93 |
| Firma 22 | 28.08.2001 | 3.451,21 |
| Stromversorger (Verlegung Stromkabel)| | 20.10.2000 | 1.797,99 |
| Wasserversorger (Verlegung Wasserleitung) | 01.12.2000 | 2.430,93 |
| Firma 23 (Vermessung) | 06.07.2000 | 2.096,72 |
| Bauordnungsamt | Antrag | 100,00 |
| Rohbau | 100,00 | |
| Fertigabnahme | 100,00 | |
| Summe | 785.173,65 | |
| Architekt B. | 26.09.2000 | 8.000,00 |
| Firma 24 | 30.05.2001 | 261,78 |
| Umweltamt | 100,00 | |
| TÜV (Öltank) | 31.10.2001 | 223,30 |
| Versicherungsunternehmen (Bauwersenversicherung) | 683,10 | |
| Gesamt | 794.441,83 |
Firma 1: Markisen im Erdgeschoss auf der Südseite des Hauses;
Firma 2: Holzfenster und -türen mit Rollladenkästen und Rollläden mit Motoren und Schaltuhren, Haustür;
Firma 3: vorhandene Gartenwege und Einfassung und Schutt aufnehmen und entsorgen, Schaukel abbauen und entsorgen, Wegekoffer und Schotter für befestigte Flächen, Verlegung vorhandener, Lieferung fehlender Platten, Herstellung der Trockenmauer, Aufnahme und Pflanzen von Sträuchern, Baumschnitt;
Firma 4: Lieferung von Dämm-Material, Armierungsgewebe, Gewebewinkeln, Sockelprofilen, Kleber, Mörtelautomaten, Silo mit Klebe- und Armierungsmasse (Zulieferung für Arbeiten Fa. Firma 15);
Firma 5: Holzsockelleisten;
Firma 6: Erneuerung Heizung und Sanitäranlagen;
Firma 7: Erneuerung Hauseingangsstufen und Zugangsstufen mit Podest, Erneuerung der Innenfensterbänke, Erneuerung Bodenplatten des Eingangsbereichs und Auslegung der Erweiterung, zwei Waschtischplatten und eine Wanneneinfassung;
Firma 8: Elektroarbeiten;
Firma 9: Elektroarbeiten;
Firma 10: Dachdecker;
Firma 12: Teppichboden;
Firma 13: Schlosserarbeiten (Erneuerung der Geländer, Metallsäulen Eingang mit Ablauf);
Firma 14: Lieferung und Verlegung von Fliesen in den Bädern, Küche und Boden Abstellraum Obergeschoss, Küchenboden Erdgeschoss und Terrassen;
Firma 15: Maler- und Tapezierarbeiten und Wärmedämmputz, Schuttcontainer, Bautrockner;
Firma 16: Innenputzarbeiten;
Firma 17: Außenisolierungsarbeiten, Korrektur von Arbeiten der Fa. T., Fundament Terrasse, Rigolenversickerung;
T.: Abbruch-, Fundamentierungs- und Rohbauarbeiten inkl. Material, Entfernen von Boden- und Wandfliesen und der Sanitäranlagen, teilweise Entfernen von Tapeten, Ausbau von Heizung und Heizungskörpern und der Heizungsleitungen, Herstellung der Wandschlitze für Versorgungsleitungen (Heizung und Sanitär), Entsorgung von Bauschutt, Heizung und Heizungskörpern, Ausbau der Fenster und Entsorgung, Abstemmen der Betonkerne der Fensterbänke, Fensterstürze, Ausbau und Entsorgung von Wandschränken und der Garderobe, Entfernen und Entsorgen von Teppichboden, Abbrechen und Entsorgung von Geländern, von Gittern vor Küchenfenster, der Bunkertür und der Notausstiegstür im Keller, Aufnahme/Abbruch von Wegen und Terrassen, Außenisolierungsarbeiten, Belüftungsschächte für unbelichtete Kellerräume, Erneuerung Ablauf Garage, Abdichtung der offen stehenden Außenwand gegen Regen, Abstützungen und Abfangungen;
Firma 19: Toilettenhäuschen;
Firma 20: Reparatur einer von Fa. T. beschädigten Elektroleitung;
Firma 21: Zimmerei: Erstellung der Gaube im neuen, nach vorn verlegten Bad;
Firma 22: Außenisolierungsarbeiten (zuvor angeblich schon von Fa. T. durchgeführt und berechnet), Erneuerung Küchentreppe nach außen;
Stromversorger: Verlegung der Wasserleitung;
Firma 23: Vermessung;
Bauordnungsamt: Genehmigung Bauantrag, Rohbau- und Fertigbauabnahme;
B.: Architekt;
Firma 24:(Schornsteinfeger) Abnahme von Heizung und Prüfung des Kamins;
Umweltamt: Prüfung ohne erkennbaren Sinn;
TÜV: Prüfung des Öltanks;
Versicherungsunternehmen: Bauwesenversicherung (während der Bauzeit).
Wesentliche Teile der Arbeiten seien überteuert abgerechnet worden.
Gründe
Die Sache ist entscheidungsreif.
Akteneinsicht in die ersten 13 Blatt der Einheitswertakte (paginiert mit Blatt „1” bis Blatt „13”) war den Klägern nicht zu gewähren, denn die dortigen Vorgänge haben nach Ansicht des Senates keine Bedeutung für das Klageverfahren.
Die Klage ist nur teilweise begründet.
A) Die Einheitswertfeststellung in Gestalt des während des Klageverfahrens ergangenen Änderungsbescheides vom 18. Oktober 2006 war aufzuheben. Der Änderungsbescheid ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –).
1) Der Änderungsbescheid vom 18. Oktober 2006 kann weder auf § 172 Abs. 1 Nr. 2 a AO (Zustimmung des Steuerpflichtigen) noch auf § 172 Abs. 1 Nr. 2 c AO (arglistige Täuschung) gestützt werden.
a) Auf § 172 Abs. 1 Nr. 2 a AO kann der Änderungsbescheid nicht gestützt werden, denn die Kläger haben keinem Ertragswertverfahren zugestimmt, welches zu einem Einheitswert in der zuletzt festgestellten Höhe führt.
b) Die Diskrepanz zu den Angaben der Baukosten in der Einheitswerterklärung auf den 1. Januar 2002 und den Angaben in der Einkommensteuererklärung des Jahres 2001 stellt auch kein unlauteres Mittel in Gestalt arglistiger Täuschung durch die Kläger i. S. von § 172 Abs. 1 Nr. 2 c AO dar, welches zu dem angefochtenen Ausgangsbescheid auf den 1. Januar 2002 vom 13. April 2004 geführt hat. Die Baukosten sind in der Einheitswerterklärung mit ca. 100.000 DM geschätzt und zu ganz konkreten handschriftlich bezeichneten näheren Baumaßnahmen angegeben worden (siehe Ziffer 3.1 der Einheitswerterklärung unter „Art der Veränderung”).
Die Diskrepanz der Baukosten zwischen Einkommensteuer- und Einheitswerterklärung für sich alleine rechtfertigt ebenfalls nicht die Annahme eines unlauteren Mittels. Deutliche Abweichungen zwischen den einkommensteuerlich relevanten Angaben und den für die Einheitsbewertung gemachten Angaben sind durchaus vorstellbar, etwa wenn Leistungen überhöht abgerechnet worden sind oder fehlerhafte Bauausführungen nachträglich durch ein anderes Unternehmen korrigiert werden mussten. Dies war offensichtlich aufgrund der substantiierten Schilderungen der Kläger bei ihrem Bauvorhaben der Fall. Außerdem ist einkommensteuerlicher Erhaltungs- und Herstellungsaufwand nicht zwingend in gleichem Umfang bei der Einheitsbewertung anzusetzen.
c) Der Änderungsbescheid lässt sich auch nicht auf § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO stützen. Nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO i. V. m. § 181 Abs. 1 und § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO sind Einheitswertbescheide zu ändern, soweit Tatsachen nachträglich bekannt werden, die zu einem höheren Einheitswert führen.
Unschädlich ist, dass sich der Beklagte nicht auf diese Änderungsvorschrift berufen hat. Entscheidend ist nur, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen der Norm vorliegen. Dies lässt sich indes nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen.
In den deutlichen höheren Baukosten laut Einkommensteuererklärung sind keine nachträglich bekannt gewordenen Tatsachen i. S. von § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO zu sehen, die zu der höheren Einheitswertfeststellung von nunmehr 120.051 EUR führen.
Es ist nicht ersichtlich, dass die Kenntnis der zur Einkommensteuer angegebenen Höhe der Baukosten als Hilfstatsache für die Ausstattung und bauliche Beschaffenheit des Gebäudes rechtserheblich für die erst im Änderungsbescheid vom Oktober 2006 festgestellte Höhe des Einheitswertes ist (vgl. zur Rechtserheblichkeit der Tatsache bei § 173 Abs. 1 AO Tipke/Kruse, § 173 AO Rz. 54). Aus der vom Beklagten vor Erlass des angefochtenen Ausgangsbescheides vom 13. April 2004 beigezogenen Bauakte – dort aus dem Bauantrag vom 11. Juli 2000 – geht nämlich schon hervor, dass mit weiteren Umbaukosten von 80.000 DM zu rechnen sei. Ferner ist dort von einer beabsichtigten Grundstücksentwässerung durch „Rigolenversickerung” und von einem neuen Wärmedämmverbundsystem und dem dann nötigen neuen Putz die Rede (vgl. FG-Akte, Blatt 174,176, 177), was die Kosten zusätzlich in die Höhe treibt.
Darüber hinaus spricht gegen die Anwendung des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO, dass die Behörde gegen ihre Pflicht zur vollständigen Sachaufklärung von Amtswegen verstoßen hat (näher zu diesem Änderungsverbot Tipke/Kruse § 173 AO Rz. 62, 63). Die Verletzung der Ermittlungspflicht steht nach Treu und Glauben der Änderung zu Ungunsten des Steuerpflichtigen entgegen, wenn, wie im Streitfall, die Angaben des Steuerpflichtigen in der Einheitswerterklärung zu der dort unter Ziffer 3.1. abgefragten Art der Veränderung richtig und vollständig sind. Im Streitfall bestand angesichts der sich aus dem Bauantrag abzeichnenden deutlich höheren Kosten der Umbaumaßnahme ausnahmsweise für die Bewertungsstelle des Beklagten Anlass zur frühzeitigen Beiziehung der Einkommensteuerakte, da Umbaukosten regelmäßig auch einkommensteuerliche Auswirkungen haben und deshalb ebenfalls im Rahmen der Einkommensteuer erklärt werden. Dies gilt insbesondere für die Kläger, da schon aus ihrer Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1. Januar 2002 hervorging, dass Teile des Gebäudes betrieblich genutzt wurden.
Die Aktenbeiziehung war auch nicht durch die von den Klägern verweigerte Ortsbesichtigung entbehrlich geworden. Angesichts des im Grundgesetz (GG) verbürgten Schutzes der Unverletzlichkeit der Wohnung als eines Teils der Privatsphäre (Art 13 GG) wäre eine Ortsbesichtigung im Sinne von § 99 AO erst dann erforderlich gewesen, falls das Finanzamt die unterschiedliche Höhe der Baukosten/Modernisierungskosten laut beizuziehender Einkommensteuerakte und laut Einheitswerterklärung durch weitere Auskünfte der Kläger nicht hätte sachgerecht aufklären können. Ein so fortgeschrittenes Stadium der Sachaufklärung hinsichtlich der baulichen Ausstattung des Gebäudes bestand jedoch im außergerichtlichen Verfahren zu keinem Zeitpunkt.
B) Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
1) Der angefochtene Wertfortschreibungsbescheid (Ausgangsbescheid) vom 13. April 2004 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 28. Juni 2005 ist im Ergebnis rechtmäßig.
Das Finanzamt hat zu Recht eine Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG durchgeführt. Nach dieser Vorschrift ist bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Einheitswert auf den Beginn des Kalenderjahres fortzuschreiben, das auf die Änderung folgt.
Die Voraussetzungen der Norm sind im Streitfall erfüllt.
Die von den Klägern durchgeführten und von ihnen mit Schriftsatz vom 8. Oktober 2007 näher erläuterten Baumaßnahmen mit Kosten von über 794.000 DM zeigen, dass das Haus umfassend saniert/modernisiert (insbesondere Austausch der Heizungsanlage, vollständige Erneuerung der Sanitärräume/Sanitäranlagen, Fliesenarbeiten in den Bädern, der Küche, am Fußboden, Ersetzung aller wasserführender Leitungen durch neue Leitungen, umfangreiche Elektro- Malerarbeiten, Austausch der Fenster und Türen mit hierdurch verbesserter Wärmedämmung, Markisen im Erdgeschoss auf der Südseite, neue Rollläden und Rollladenkästen mit Motoren und Schaltuhren, neue Haustür, Innenputz- Außenisolierungsarbeiten mit Wärmedämmverbundsystem/Wärmedämmputz) und teilweise auch erweitert worden ist (Wohnzimmer, Eingangsbereich, Gaube für das verlegte Bad).
Damit liegen geänderte tatsächliche Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 BewG vor. Es war nämlich im Rahmen des bis zum 1. Januar 2002 der Bewertung zugrundeliegenden Ertragswertverfahrens wegen des durch die baulichen Maßnahmen deutlich verbesserten Wohnkomforts ein deutlich höherer Mietwert als bisher anzusetzen, was dann im Ergebnis zu dem Einheitswert laut Einspruchsentscheidung führt.
a) Unerheblich ist letztlich, dass der Beklagte die angefochtene Wertfortschreibung im Vorverfahren durch Anwendung des Sachwertverfahrens durchgeführt hat und dass sich für die erstmalige Anwendung dieses Bewertungsverfahrens die tatsächlichen Verhältnisse nicht geändert haben, weil das Objekt wegen der auch vor dem 1. Januar 2002 stets deutlich über 220 m² liegenden Wohnfläche der selbstgenutzten Wohnung (vgl. Blatt 22, 23 der Einheitswertakte, auch Blatt 5 der Einheitswertakte zur Hauptfeststellung auf den 1. Januar 1964) nach § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG ebenfalls früher schon im Sachwertverfahren zu bewerten gewesen wäre (vgl. zur vorgegebenen Bewertung eines Ein- und Zweifamilienhauses im Sachwertverfahren bei einer Wohnfläche der Hauptwohnung von mehr als 220 m² – BFH-Beschluss vom 22. Juli 2005 II B 121/04, BFH/NV 2005, 1979; BFH- Beschluss vom 23. August 2007 II B 71/06, BFH/NV 2007, 2247). Das Sachwertverfahren nach §§ 83 ff. BewG stellt trotz einer gewissen Eigenständigkeit gegenüber dem Ertragswertverfahren letztlich nur eine unselbständige Rechengrundlage zur Ermittlung des Einheitswertes dar. Entscheidend ist lediglich, ob der ermittelte Einheitswert als solcher richtig ist.
Eine in der Anwendung des gebotenen Sachwertverfahrens liegende mögliche fehlerbeseitigende, den Einheitswert der Einspruchsentscheidung weiter erhöhende Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG auf einen späteren Stichtag als den streitbefangenen bleibt dem Beklagten unbenommen, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen. Der BFH und ihm jetzt auch folgend die Finanzverwaltung sind der Auffassung, dass die Fortschreibung wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und die Fortschreibung wegen eines Fehlers, soweit es um den Fortschreibungszeitpunkt geht, selbständig nebeneinander stehen (BFH vom 15. Oktober 1981 III R 96/80, Bundessteuerblatt – BStBl – II 1982, 15; vom 12. März 1982 III R 63/79, BStBl II 1982, 451; vom 16. September 1987 II R 240/84, BStBl II 1987, 843; vom 17. Mai 1990 II R 32/87, BStBl II 1990, 732; wohl ebenso Rössler-Troll, § 22 BewG, Rz 81 bis 84).
Hieraus ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass bei einer Wertfortschreibung wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse auf den 1. Januar 2002 das fehlerhafte Wertermittlungsverfahren „Ertragswertverfahren” beibehalten werden muss und in diesem Verfahren die tatsächlichen Änderungen erfasst werden müssen (BFH-Urteil vom 16. September 1987 II R 240/84, BStBl II 1987, 843).
b) Die Anwendung vorbeschriebener Grundsätze führt nicht zu einer weiteren Herabsetzung des schon durch die Einspruchsentscheidung auf 75.415 EUR reduzierten Einheitswertes.
aa) Wegen der oben geschilderten, von den Klägern näher erläuterten Baumaßnahmen und infolge der verweigerten Ortsbesichtigung durch die Kläger muss im Zuge der Schätzung der Bewertungsgrundlagen im Rahmen des zum 1. Januar 2002 noch anzuwendenden Ertragswertverfahrens (§§ 78 ff. BewG) bei Anwendung des behördlichen Mietspiegels von einer Miete für freifinanzierte Nachkriegsbauten, bezugsfertig in den Jahren 1960 bis 1963, ausgegangen werden. Nach Aktenlage ist das Gebäude durch die vorgenommenen baulichen Maßnahmen so wesentlich verändert worden, dass es bei Anwendung des Mietspiegels nicht mehr mit Objekten des ursprünglichen Baujahres 1935 vergleichbar ist (vgl. zum Baujahr bei Anwendung des Mietspiegels BFH-Urteil vom 5. Mai 1999 II R 54/97, BFH/NV 2000, 169). Die übliche Miete im Sinne von § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG richtet sich nach der Jahresrohmiete, die nach den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 BewG), das ist der 1. Januar 1964, für die Räume in dem Zustand regelmäßig gezahlt worden wäre, den sie im Feststellungszeitpunkt, das ist der 1. Januar 2002, hatten (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG i. V. m. Abs. 1 Satz 1BewG).
bb) Entgegen der Auffassung des Beklagten dürfte indes wohl nur von einer „guten” Ausstattung im Sinne des Finanzamtsmietspiegels auszugehen sein. Die in der Anlage zu dem eingangs aufgehobenen Änderungsbescheid vom 18. Oktober 2006 gegebene Begründung des Beklagten für die sehr gute Ausstattung greift wohl nicht durch. Eine „großzügige” Grundrissgestaltung und ein „herrschaftlicher” Eingangsbereich ist so nicht erkennbar. Das Kaminzimmer als solches war schon immer vorhanden und kann allenfalls werterhöhend nur im Rahmen einer eventuellen fehlerbeseitigenden Fortschreibung auf einen späteren Stichtag berücksichtigt werden. Gleiches gilt sinngemäß auch für den behaupteten „Villencharakter” des Anwesens sowie für den Umstand, dass drei Bäder vorhanden sind (die Kläger haben die Anzahl der sanitären Anlagen nicht erhöht).
Letztlich kann aber die Frage einer „sehr guten” Ausstattung, in diesem Zusammenhang wäre noch die neue Alarmanlage nebst Videoüberwachung zu würdigen, dahinstehen.
Auch bei einem Mietwert, der sich nur am oberen Rand der Spiegelmiete für Nachkriegsbauten mit „guter” Ausstattung orientiert, und einen solchen Ansatz hält der Senat wegen der deutlichen Verbesserung des Wohnkomforts auf jeden Fall für geboten, würde sich gemäß nachstehender Berechnung schon ein Einheitswert ergeben, der deutlich über dem Wert der Einspruchsentscheidung liegt. Eine „Verböserung” im finanzgerichtlichen Verfahren ist jedoch unzulässig.
cc) Bei der Berechnung des Einheitswertes ist Folgendes zu berücksichtigen:
Unter Zugrundelegung eines Mietwertes von 4,30 DM (oberer Rahmen einer guten Ausstattung der Wohnung), erhöht um den Zuschlag für freistehende Einfamilienhäuser von 20 Prozent, ergibt sich ein monatlicher Mietwert von 5,16 DM/m².
Die bislang offensichtlich nicht erfasste Garage ist auch jetzt nicht zu berücksichtigen, denn es ist nicht erkennbar, dass sich hier bis zum 1. Januar 2002 bewertungsrelevante tatsächliche Verhältnisse geändert haben.
Entgegen der Auffassung des Finanzamtes ist der maßgebliche Vervielfältiger nach § 80 BewG i. V. m. Anlage 7 zum BewG nach dem ursprünglichen Baujahr 1935 zu bestimmen. Ein späteres Baujahr ist nach § 80 Abs. 3 BewG nur bei einer durch Baumaßnahmen wesentlich verlängerten Lebensdauer des Gebäudes zugrunde zu legen. Im allgemeinen wird eine bauliche „Überholung” eines Hauses nur dann Einfluss auf die Gebäudelebensdauer haben, wenn das Objekt durchgreifend, das heißt in seinen wichtigsten Bauteilen, wie Mauern, Decken, Treppen, Dach erneuert oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen verlängern die Lebensdauer eines Gebäudes nicht, jedenfalls nicht wesentlich im Sinne des Gesetzes (vgl. zum Vorstehenden Rössler/Troll, § 80 BewG, Rz. 25).
Von einer solch umfassenden Instandsetzung des Hauses mit der Folge einer wesentlich verlängerten Lebensdauer des Objektes ist indes angesichts der näheren Erläuterung der Baukosten von rd. 794.000 DM durch die Kläger nicht auszugehen.
Für Bauschäden ist nach wie vor nur ein Abschlag in Höhe von 10 Prozent vom Gebäudewert zu machen. Der Senat folgt hier der Begründung des Finanzamtes im Vorverfahren zu den durch Fotos vom Kläger dokumentierten Feuchtigkeitsschäden und dem Schimmelbefall im Kellergeschoss (Stellungnahme des Bausachverständigen des Beklagten vom 31.März 2005, Blatt 124 Einheitswertakte).
Diese durch die verweigerte Ortsbesichtigung nur mögliche Schätzung des Beklagten nach dem Wertanteil des beschädigten Bauteils am Gesamtwert des Gebäudes aufgrund des Erlasses des Ministers für Wiederaufbau des Landes Nordrhein-Westfalen vom 24. Juni 1948 lässt keine Fehler erkennen. Auch das Gericht konnte ohne Ortsbesichtigung und ohne ggf. Einschaltung eines unabhängigen Sachverständigen weder einen weiteren Bewertungsabschlag wegen behebbarer Baumängel und Bauschäden nach § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG vornehmen noch wegen der von den Klägern behaupteten zusätzlichen nicht behebbaren Baumängel/Bauschäden einen möglicherweise wegen der verkürzten Lebensdauer des Gebäudes bedingten günstigeren Vervielfältiger im Sinne von § 80 Abs. 3 BewG ermitteln.
Dass die Schätzung des Abschlages angesichts der tatsächlichen Gebäudebeschaffenheit eventuell zu niedrig ist, müssen die Kläger als Folge der von ihnen nicht ermöglichten Ortsbesichtigung hinnehmen. Aus diesem Grunde führt auch die von den Klägern in der mündlichen Verhandlung nochmals herangezogene Verfügung der Oberfinanzdirektion Hannover vom 17. Januar 1974 S 3204-21-StH- 344, S 3204-16-StO 321 – [...] Dokument – zur stärkeren Berücksichtigung von Bauschäden durch aufsteigende Bodenfeuchtigkeit, Grund- Sicker- und Druckwasser nicht zu einer Erhöhung des Abschlages vom Einheitswert.
dd) Damit würde sich nach Ansicht des Senates folgender Einheitswert ergeben:
Jahresrohmiete (JRM): 270 m² x 5,16 DM x 12 16.718 DM
Vervielfältiger: 10,4 laut Anlage 7 zum Bewertungsgesetz
Gemeindegrößenklasse 6, Bauausführung A
Grundstückswert insgesamt: 173.867 DM
Davon Gebäudewert (Abschnitt 20 Richtlinien für die Bewertung
des Grundvermögens – BewRGr – i. V. m .
Anlage 7 zum BewG unten zu Neubau)
Neubauten zwischen 1. Januar 1935 bis 20. Juni 1948,
Multiplikator für Bodenwertanteil in Sonderfällen : 3,33
JRM 16.718 DM x 3,33 = 55.670,94 DM
Gebäudewertanteil : 118.197 DM
Bodenwertanteil: 55.670 DM
Abschlag vom Gebäudewert nach § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG
10 % wegen behebbarer Bauschäden 11.820 DM
Grundstückswert 162.047 DM
Einheitswert (§ 30 Satz 1 BewG) 162.000 DM
In Euro (§ 30 Satz 2 BewG) 82.829 EUR
Dieser Wert liegt rund 7.000 EUR über dem Einheitswert laut Einspruchsentscheidung mit der Folge, dass es bei dem dort festgestellten Wert verbleibt. Dabei kann sogar offen bleiben, ob der obere Mietwert von 4,30 DM/m² als Ausgangswert der Berechnung zugrunde zu legen ist. Ein über der Einspruchsentscheidung liegender höherer Wert ergibt sich auch für den Fall, dass man nicht den oberen Rahmenwert für eine gut ausgestattete Wohnung ansetzt und stattdessen als „Untergrenze” nur von einem im oberen Bereich liegenden Mietwert von 4,10 DM ausgeht.
2) Die Klage ist auch unbegründet, als sie sich gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung und gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid vom 18. Oktober 2006 richtet.
a) Der Grundsteuermessbetragsbescheid kann als Folgebescheid nicht mit Argumenten zur Höhe des Einheitswerts angefochten werden (§ 351 Abs. 2 AO).
b) Die Grundsteuermessbescheide können auch nicht erfolgreich mit verfassungsrechtlichen Erwägungen angegriffen werden.
Die Besteuerung des selbstgenutzten Wohneigentums durch die Grundsteuer verstößt nicht gegen das Grundgesetz (GG).
aa) Der Senat folgt hier der ständigen (höchstrichterlichen) Rechtsprechung, wonach die Vorschriften über die Einheitsbewertung und die Grundsteuer trotz der lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkte verfassungsgemäß sind (vgl. zuletzt BFH-Beschluss vom 18.Oktober 2006 II B 9/06, [...], Finanzgericht – FG – Hamburg, Beschluss vom 22. September 2006 3 V 193/06, Entscheidungen der Finanzgerichte , – EFG – 2007, 211 unter Hinweis auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts – BVerfG – vom 21. Juni 2006 1 BvR 1644/05 vom 21. Juni 2006, [...], BFH- Urteil vom 19. Juli 2006 II R 81/05, BStBl II, 2006, 767, FG Berlin, Urteil vom 30. November 2005, 2 K 2418/03, EFG 2006, 476 dort auch zu den unterschiedlichen Bewertungsnormen für die alten und die neuen Bundesländer).
bb) Die gegenwärtige Praxis der Grundsteuererhebung ist auch nicht im Hinblick auf ein Erhebungsdefizit verfassungswidrig. Es ist nicht ersichtlich, dass die Baugenehmigungsbehörden und die sonstigen nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden die ihnen im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung bekannt gewordenen Umstände, die für die Feststellung von Einheitswerten des Grundbesitzes von Bedeutung sein können, den Finanzämtern regelmäßig nicht pflichtgemäß mitteilen und damit generell gegen ihre Mitteilungspflicht nach § 29 Abs. 3 BewG verstoßen. Unzulänglichkeiten in Einzelfällen alleine führen noch nicht zu einem verfassungsrechtlich bedeutsamen strukturellen Vollzugsdefizit, welches das Gleichheitsgebot des Artikel 3 GG beeinträchtigen und damit die Grundsteuerfestsetzung rechtswidrig machen könnte.
C) Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 FGO und berücksichtigt den Umstand, dass einerseits der im Klageverfahren ergangene Einheitswertänderungsbescheid vom 18. Oktober 2006 aufgehoben wurde und andererseits die Einheitswertfeststellung laut Einspruchsentscheidung und die Grundsteuermessbetragsfestsetzung im Ergebnis bestätigt worden sind.
Die Revision war nicht zuzulassen. Revisionsgründe im Sinne von § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor.
