08.01.2010
Hessisches Finanzgericht: Urteil vom 28.10.2003 – 3 K 64/00
Sind die Erschließungsanlagen noch nicht vollständig hergestellt und muss der Erwerber des Grundstücks die Erschließungskosten noch im vollen Umfang selbst tragen, ist der Grundbesitzwert aus dem Bodenrichtwert für unerschlossenes Bauland zu ermitteln.
Der Grundbesitzwert für die in E xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx belegenen Grundstücke wird unter Änderung des Feststellungsbescheids vom 07.01.1999 und der Einspruchsentscheidung vom 29.11.1999 auf 36.000,-- DM (18.406,51 EUR) herabgesetzt.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Zuziehung eines Bevollmächtigten zum Vorverfahren war notwendig.
Das Urteil ist hinsichtlich der erstattungsfähigen Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der erstattungsfähigen Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Höhe des Grundbesitzwertes für drei unbebaute Grundstücke im Anschluss an eine Grundstücksschenkung. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Kläger hat mit notariellem Vertrag vom 2. März 1998 von seinem Bruder zur Abgeltung seiner erbrechtlichen Ansprüche nach den gemeinsamen Eltern drei Bauplätze in der Größe von je 850 qm unentgeltlich und in Abteilung III lastenfrei übertragen bekommen. Die Übertragung hatte folgenden familiären und sachlichen Hintergrund:
Die Eltern des Klägers waren Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes in dem Dorf xxxxxxxxx, das jetzt zur Gemeinde E…gehört. Nach dem Tod des Vaters im Jahr 1988 ging der Betrieb gemäß testamentarischer Bestimmung auf seine Ehefrau, die Mutter des Klägers, über; die beiden Brüder waren am Nachlass nicht beteiligt. Im Jahr 1992 übergab die Mutter den landwirtschaftlichen Betrieb an den Bruder des Klägers, der ihn weiterführt. Ein Ausgleich für den Kläger ist in den Übergabeverträgen vom 16. März 1992 und 2. Juli 1992 nicht angesprochen.
Mit notariellem Vertrag vom 23. November 1994 hat der Bruder des Klägers an die Gemeinde E…aus einer ortsnahen Landwirtschaftsfläche in der Größe von 9.647 qm eine Teilfläche von 7.097 zum Preis von 18,-- DM/qm veräußert. Der Grundstückserwerb diente der Schaffung von Bauland, in das auch die Teilfläche von 2.550 qm einbezogen werden sollte, die sich der Bruder des Klägers vorbehalten hatte. Bezüglich dieser in drei Bauplätze in der Größe von je 850 qm parzellierten Teilfläche wurde vereinbart, dass die darauf entfallenden Erschließungskosten dem Grundstückseigentümer von der Gemeinde gesondert in Rechnung gestellt werden. Zum weiteren Inhalt des Kaufvertrages vom 23. November 1994 wird Bezug genommen auf die Vertragsurkunde (Bl. 118 EW-A).
Mit Vertrag vom 2. März 1998 hat der Bruder die drei vorbehaltenen Bauplätze unentgeltlich auf den Kläger übertragen. Anschließend hat die Gemeinde E…mit dem Kläger am 4. Mai 1999 eine Vereinbarung gemäß § 133 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) über die Ablösung von Erschließungsbeiträgen getroffen, in der der Kläger sich verpflichtet hat, für die Erschließungsmaßnahmen der Gemeinde einen Ablösebetrag i.H.v. 82.824,-- DM zu zahlen. Zum damaligen Zeitpunkt waren die Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen in dem gesamten Baugebiet (seit 1996) endgültig hergestellt. Dagegen waren die Straßenbaumaßnahmen auch im März 2000 noch nicht abgeschlossen, sondern die Gemeinde hatte zunächst nur eine Baustraße erstellt.
Im Anschluss an die unentgeltliche Übertragung der drei Bauplätze auf den Kläger hat der Beklagte (das Finanzamt) den Grundbesitzwert mit Feststellungsbescheid vom 7. Januar 1999 gemäß § 138 i.V.m. § 145 Bewertungsgesetz (BewG) auf 136.000,-- DM festgestellt.
Mit dem fristgerecht eingelegten Einspruch machte der Kläger geltend, dass das Finanzamt von einer falschen Belegenheit des Grundstücks ausgegangen sei und dass es zu Unrecht den Bodenrichtwert für erschlossene Grundstücke gewählt habe. Nach weiterer Klärung des Sachverhalts hat das Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vom 29. November 1999 den Grundbesitzwert auf 89.000,-- DM herabgesetzt. Dabei hat es den Bodenrichtwert für erschlossenes Bauland in ........... mit 30,-- DM/qm und einen Zuschlag für Erschließungskosten von 14,-- DM/qm (gesamt: 44,-- DM/qm) zu Grunde gelegt.
Mit seiner dagegen erhobenen Klage begehrt der Kläger eine weitere Herabsetzung des Grundbesitzwertes. Unter Bezugnahme auf die am 12.05.1998 für die Gemeinde E…erstellten Bodenrichtwerte für 1998 hat er zunächst beantragt, für die unbebauten Grundstücke einen Quadratmeterpreis von 18,-- DM und für die Erschließung einen Quadratmeterpreis von 14,-- DM, also einen Grundbesitzwert von 65.000,-- DM, anzusetzen. Er sei aber auch damit einverstanden, den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert von 89.000,-- DM anzuerkennen, wenn er im Rahmen der Schenkungsteuer die von ihm geforderten Erschließungskosten i.H.v. 82.824,-- DM als Verbindlichkeit vom Wert der Schenkung abziehen könne. Gegenwärtig fühle er sich dadurch benachteiligt, dass er den Wert für ein erschlossenes Grundstück versteuern müsse, ohne die von ihm gezahlten Erschließungskosten steuermindernd ansetzen zu können. Bei dieser Sachlage sei als Grundbesitzwert grundsätzlich nur der Wert für unbebaute, nicht erschlossene Baugrundstücke anzusetzen, der zum Stichtag 18,-- DM/qm betragen habe.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
den Feststellungsbescheid vom 7. Januar 1999 und die Einspruchsentscheidung vom 29. November 1999 zu ändern und den Grundbesitzwert für die übertragenen Grundstücke auf 36.000,-- DM (18.406,51 EUR) herabzusetzen.
Das Finanzamt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Es ist der Auffassung, dass es den angegriffenen Grundbesitzwert zutreffend ermittelt habe, weil die Bauplätze bei ihrer Übertragung auf den Kläger im Jahr 1998 bereits von der Gemeinde erschlossen gewesen seien, zumindest sei die Abwasser- und Wasserversorgungsanlage vollständig fertig gestellt gewesen, und damit die Erschließungsanlage in einem Bauabschnitt endgültig hergestellt worden. Durch die Erschließung habe sich der Wert der Grundstücke zum Stichtag der Übereignung im Vergleich zum Wert der nicht erschlossenen Grundstücke deutlich erhöht. Dieser höhere Wert müsse daher bei der Feststellung des Grundbesitzwerts zum Stichtag zu Grunde gelegt werden. Dabei sei es ohne Bedeutung, ob die Gemeinde die Erschließungskosten vor dem Stichtag bereits angefordert habe oder nicht. Bei dieser Wertermittlung seien sogar noch deutlich niedrigere als die vom Kläger zu entrichtenden tatsächlichen Erschließungskosten angesetzt worden. Lege man die tatsächlichen Erschließungskosten für die drei Bauplätze auf die drei Grundstücke um, so ergebe das einen Quadratmeterpreis für erschlossenes Bauland von mehr als 50,-- DM.
Der Gutachterausschuss für den Landkreis .............. hat dem Finanzamt auf dessen Anfrage am 5. Oktober 2000 u.a. mitgeteilt, dass in dem Baugebiet in den Jahren 1995 und 1996 mehrere Baugrundstücke zum Preis von 55,18 DM/qm gekauft worden seien; diese Kaufpreise hätten aber die Erschließungskosten beinhaltet. Auf den weiteren Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen (Bl. 53 FG-A).
Die Beteiligten haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet, § 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung (FGO). Dem Senat hat bei seiner Entscheidung ein Band Grundbesitzwertakten (EW-A) vorgelegen.
Gründe
Die Klage ist begründet.
1. Der Grundbesitzwert ist nach § 138 Abs. 3 i.V.m. § 145 BewG mit einem typisierenden Wert zu ermitteln, der unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt und der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996 festzustellen ist (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG). Der typisierende Wert unbebauter Grundstücke ist danach aus ihrer Fläche und den um 20 v.H. ermäßigten Bodenrichtwerten, die von den Gutachterausschüssen auf den 1. Januar 1996 zu ermitteln sind, zu errechnen, § 145 Abs. 3 Sätze 1 und 2 BewG. Dem Steuerpflichtigen steht es frei, einen niedrigeren Verkehrswert als den nach dem Bewertungsgesetz ermittelten Wert nachzuweisen, § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG.
2. Das Finanzamt hat den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwert regelmäßig ohne nähere Prüfung hinsichtlich seiner Höhe anzuwenden. Das gilt insbesondere für den Bodenrichtwert von unbebauten Grundstücken. Dadurch ist das Finanzamt im Allgemeinen gehindert, für das Bewertungsobjekt eine individuelle Wertermittlung durch Ableitung aus dem Bodenrichtwert vorzunehmen und den für zutreffend gehaltenen Richtwert zu schätzen (ebenso: Urteil des Finanzgerichts Nürnberg vom 29. März 2001 -IV 565/00- in Entscheidungen des Finanzgerichte -EFG- 2001, 959 m.w.N.). Im Streitfall ist das Finanzamt zu Unrecht von diesen Grundsätzen abgewichen und hat den Grundbesitzwert nicht aus dem ihm mitgeteilten Bodenrichtwert, sondern auf Grund einer eigenen Wertermittlung vorgenommen.
a) Die typisierende Wertermittlung nach § 145 Abs. 3 BewG hat zunächst von den um 20 v.H. ermäßigten Bodenrichtwerten zum 1. Januar 1996 auszugehen und diese mit den tatsächlichen Verhältnissen zum Bewertungszeitpunkt (Stichtag) zu vergleichen.
Zu diesem Stichtag, dem 2. März 1998, war von der Erschließungsanlage nur die Abwasser- und Wasserversorgungsanlage vollständig fertig gestellt, nicht dagegen der Straßenbau. Damit hatten sich die Verhältnisse zum Stichtag im Vergleich zum Zustand der unerschlossenen Grundstücke zum 1. Januar 1996 zwar geändert. Die Teilerschließung führt jedoch nicht zu einer Werterhöhung der drei Bauplätze, die der Kläger unentgeltlich erworben hat.
b) Das Bewertungsgesetz trifft selbst keine Aussage darüber, wie der Erschließungszustand eines unbebauten Grundstücks bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes zu berücksichtigen ist. Die Finanzverwaltung hat diese Regelungslücke in Abschnitt R 161 Abs. 6 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur Anwendung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrechts (Erbschaftsteuerrichtlinie -ErbStR-) ausgefüllt. Auf diese Verwaltungsvorschrift bezieht sich auch das Finanzamt.
Nach Abschnitt R 161 Abs. 6 ErbStR wird der Wert eines Grundstücks durch die Erschließung erhöht. Diese Werterhöhung betreffe jedoch regelmäßig nicht einzelne Grundstücke, sondern die ganze Gegend, in der die Erschließungsmaßnahme durchgeführt worden sei, und werde daher grundsätzlich im Bodenrichtwert berücksichtigt. Die Werterhöhung trete ein, wenn die Erschließungsanlagen ganz oder in einem Bauabschnitt endgültig hergestellt seien. Nach Abschnitt R 161 Abs. 6 Satz 5 ErbStR sei es für den Wert des Grundstücks ohne Bedeutung, ob die Gemeinde Erschließungsbeiträge bereits angefordert habe oder ob von dem Grundstückseigentümer Vorauszahlungen auf die Erschließungsbeiträge angefordert oder geleistet worden seien. Weiche der tatsächliche Erschließungszustand des zu bewertenden Grundstücks von dem des Bodenrichtwertgrundstücks ab, sei dies gemäß Abschnitt R 161 Abs. 6 Satz 6 ErbStR bei der Ermittlung des Bodenwerts ggf. in Abstimmung mit dem Gutachterausschuss zu berücksichtigen.
aa) Die Verwaltung geht danach zunächst davon aus, dass eine in der Fläche wirkende Werterhöhung von unbebauten Grundstücken grundsätzlich erst nach der endgültigen Fertigstellung der Erschließungsanlage eintritt. Mit dieser Regelung nimmt die Verwaltungsvorschrift offenbar Bezug auf das Erschließungsbeitragsrecht des Baugesetzbuches. Denn nach § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB entsteht die Beitragspflicht ebenfalls mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen.
Eine solche endgültige Herstellung der Erschließungsanlage war bei Erwerb der Grundstücke durch den Kläger noch nicht eingetreten. Denn zu der einheitlich geplanten, durchgeführten und abgerechneten Erschließungsmaßnahme gehörte auch die vollständige Fertigstellung der Straße, die 1998 erst als Baustraße hergestellt war. Die Fahrbahn einer Baustraße, der die Verschleißdecke fehlt, ist jedoch noch nicht endgültig hergestellt (Battis/Krautzberger/Löhr: Kommentar zum Baugesetzbuch, 7. Auflage, § 127 Rdnr. 42 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts). Das Finanzamt konnte daher bei seiner Grundbesitzbewertung zum 2. März 1998 nicht davon ausgehen, dass die Erschließung der Grundstücke des Klägers bereits abgeschlossen und damit eine Werterhöhung der Grundstücke im Sinne des Abschnitt R 161 Abs. 6 Satz 4 ErbStR war.
Im Streitfall hatte sich aber der tatsächliche Erschließungszustand der zu bewertenden Grundstücke im Vergleich zum Zustand als Rohbauland verändert. Diese Zustandsveränderung konnte das Finanzamt bei der Wertermittlung in Abstimmung mit dem Gutachterausschuss berücksichtigen, wenn sie Einfluss auf den Wert der Grundstücke hatte (Abschnitt R 161 Abs. 6 Satz 6 ErbStR). Das Finanzamt hat sich aber nicht über den zutreffenden Wertansatz mit dem Gutachterausschuss abgestimmt. Tatsächlich sind im Streitfall auch keine wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen.
Die durch die Erschließungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der in dem Erschließungsgebiet liegenden Grundstücke ist durch die Verpflichtung der Grundstückseigentümer oder -erwerber zur Zahlung des Erschließungsbeitrags neutralisiert worden. Daher hat der Gutachterausschuss in seinem Schreiben an das Finanzamt vom 5. Oktober 2000 (Bl. 53 FG-A) unter Bezugnahme auf § 5 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung (WertV) auch darauf hingewiesen, dass die von ihm in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Grundstückspreise keine Erschließungsbeitragsanteile enthalten und dass bei einer Ermittlung des Verkehrswerts der Grundstücke zum Stichtag darauf abzustellen sei, ob bereits Erschließungsbeiträge erhoben worden seien oder nicht. Diesem Hinweis entnimmt der Senat, dass auch nach Auffassung des Gutachterausschusses durch die Erschließungsmaßnahmen eine Wertsteigerung der Grundstücke nur für die Erwerber zu berücksichtigen sei, die nicht mehr zu den Erschließungskosten (ganz oder teilweise) herangezogen werden. Denn nach § 5 Abs. 3 der WertV ist für den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks die Pflicht zur Entrichtung von öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. Diese Regelung beinhaltet nach Auffassung des Senats einen allgemeinen Grundsatz, der auch im Rahmen der Bedarfsbewertung zu beachten ist. Sind danach von den bisherigen Grundstückseigentümern für Erschließungsmaßnahmen noch keine oder noch nicht alle Zahlungen geleistet worden und wird der Grundstückserwerber erst nach dem Erwerb ganz oder teilweise mit entsprechenden Zahlungen belastet, dann kann der Wertansatz des Grundstücks aus Gründen der Belastungsgleichheit nicht so bemessen werden, als habe der Erwerber im Zeitpunkt des Erwerbs ein bereits erschlossenes und beitragsfreies Grundstück erworben. Soweit Abschnitt 161 Abs. 6 Satz 5 ErbStR eine andere Regelung trifft, vermag der Senat ihr nicht zu folgen (ebenso: Urteil des Finanzgerichts München vom 26. Juni 2002 - 4 K 1428/99, EFG 2002, 1360). Denn für den Wert eines Grundstücks ist es nicht entscheidend, ob das Grundstück bereits teilweise oder vollständig erschlossen ist, sondern ob der Erwerber noch Erschließungskosten an die Gemeinde zahlen muss. Ein Erwerber wird daher für ein Grundstück, dessen Erschließungskosten ganz oder teilweise entrichtet worden sind, einen höheren Kaufpreis zahlen, als für ein bereits erschlossenes Grundstück, dessen Erschließungskosten noch nicht abgerechnet sind.
Danach hat das Finanzamt zu Unrecht den Grundbesitzwert für die vom Kläger zum Stichtag erworbenen Grundstücke mit dem Wert von vollständig erschlossenen Grundstücken geschätzt. Da die Erschließungsanlagen noch nicht vollständig hergestellt waren und der Kläger bei Erwerb der Grundstücke die Erschließungskosten noch im vollen Umfang selbst tragen musste, ist der Grundbesitzwert für die Grundstücke aus dem Bodenrichtwert für unerschlossenes Bauland zu ermitteln.
Der Wert des unerschlossenen Baulands ist mit 18,-- DM/qm anzusetzen. Dieser Wert ergibt sich aus dem Kaufvertrag vom 23. November 1994, den die Gemeinde mit dem Bruder des Klägers für den Erwerb des gesamten Baugebiets vereinbart hatte. Dieser Wert wird bestätigt durch das Schreiben des Gutachterausschusses für den Landkreis ........... vom 5. Oktober 2000, in dem der Bodenrichtwert im Ortsteil .................... zum 1. Januar 1998 in mittleren Lagen mit 18,-- DM/qm angegeben wird. Die Wertverhältnisse haben sich demnach zwischen 1994 und 1998 allenfalls geringfügig verändert. Dagegen vermag der Senat nicht zu erkennen, dass das Finanzamt aus der Richtwerttabelle des Gutachterausschusses zum 1. Januar 1996, die eine Preisspanne von 15 bis 30 DM/qm ausweist, zu Recht den Höchstpreis für die auf den Kläger übertragenen Grundstücke entnommen hat. Die Angemessenheit dieses Wertes hat das Finanzamt zu keiner Zeit in einer für den Kläger und für das Gericht nachvollziehbaren Weise begründet. Der Kläger hat diesen Wert auch nicht anerkannt. Der Senat geht daher auch bei Feststellung der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996 (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG) davon aus, dass der Bodenrichtwert der erworbenen Grundstücke mit 18,-- DM/qm anzusetzen ist. Danach ergibt sich folgende Berechnung des Grundbesitzwertes:
| DM | |
| 2550 qm x 18,-- DM = | 45.900 |
| ./. 20 v.H. | 9.180 |
| 36.720 | |
| Abrundung gemäß § 139 BewG | 36.000 |
Da die Klage in vollem Umfang Erfolg hat, sind die Kosten dem Finanzamt aufzuerlegen, § 135 Abs. 1 FGO.
Die Entscheidung über die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren beruht auf § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 151 Abs. 3 i.V.m. § 155 FGO und §§ 708 Nr. 10 und 711 Zivilprozessordnung.
Die Revision ist gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen.
