15.07.2013 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Einkünfteerzielungsabsicht geht mit übernommenem Mietvertrag weiter

| Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert. Sollte der Käufer etwa innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb vom Vorbesitzer selbst einziehen, so spricht dies gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten. Als Folge können anfallende Verluste insbesondere bei Fremdfinanzierung nicht geltend gemacht werden, so die Auffassung des BFH in einer Entscheidung aus dem Januar dieses Jahres. |

Erläuterungen

Die Einkünfteerzielungsabsicht des anfänglichen Vermieters wird dem Erwerber der Immobilie mangels Rechtsgrundlage nicht zugerechnet. Sie ist also für ihn bei Eintritt in das Mietverhältnis zu prüfen. Dabei werden Regelungen, die sich speziell auf den Veräußerer beziehen, regelmäßig nicht auf den Neuvermieter übertragen, also weder Tatmerkmale für oder gegen die Einkünfteerzielungsabsicht. Diese ergeben sich vielmehr aus seinem Verhalten im Umgang mit den übernommenen Vereinbarungen.

Wird nach diesen Grundsätzen ein auf fünf Jahre befristetes Mietverhältnis übernommen, das wie im Urteilsfall bei Kauf noch über drei Jahre andauert, ist eine Eigennutzung oder der Verkauf in diesem Zeitraum schädlich und spricht eher für Liebhaberei und nicht für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Das gilt auch, wenn sich die Eigenbedarfsklausel auf Verwandte des Ex-Besitzers bezieht. Denn auch diese geht mit über.