09.12.2013 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Einkunftserzielungsabsicht bei längerfristig leer stehenden Wohnräumen

| Die Berücksichtigung von vorab entstandenen Werbungskosten bei § 21 EStG setzt voraus, dass der Hausbesitzer sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat. Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkunftserzielungsabsicht erkennbar aufgenommen hat, was sich in erster Linie aus ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen ergibt. Hierfür trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Laut BFH wird die Einkunftserzielungsabsicht noch nicht aufgenommen, wenn sich jemand bei paralleler Suche nach Mietern und Käufern noch nicht zwischen Vermietung und Verkauf entschieden hat. Der BFH hat hierzu jüngst seine Rechtsprechung weiter konkretisiert. |

Suche nach Mietern oder Käufern ist schädlich

Im ersten Urteilsfall wurde das gerade fertiggestellte Einfamilienhaus entgegen der ursprünglichen Absicht von einem Ehepaar nicht bezogen. Sie beschlossen, das Haus zu vermieten oder zu verkaufen und bemühten sich intensiv um einen Käufer oder Mieter. Bis dahin wurde das Objekt vom Mann behelfsmäßig genutzt, um sich nach der Trennung von der Gattin die Miete für eine Wohnung zu sparen und die Sicherheit des Objekts zu gewährleisten. Hierbei handelt es sich nicht um einen Leerstand, auch wenn diese Eigennutzung behelfsmäßig sein sollte und bei Verkauf oder Vermietung kurzfristig hätte beendet werden können. Das steht einem Abzug von Aufwendungen im Zeitraum der Eigennutzung entgegen.

Aus dem Umstand, dass auch nachträgliche Schuldzinsen bei den Mieteinkünften zu berücksichtigen sein können, kann nicht gefolgert werden, dass alle Hausaufwendungen Werbungskosten im Rahmen von § 21 EStG sein müssen. Vielmehr setzt dies einen Veranlassungszusammenhang mit einer früheren Vermietungstätigkeit voraus.