08.08.2014 · Fachbeitrag · Umgang mit der Grunderwerbsteuer

Nun wird es auch in Hessen richtig teuer ‒ Grunderwerbsteuer steigt auf 6 %

| Der Hessische Landtag hat am 15.7.14 in 2. Lesung das Gesetz zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Hessen zum 1.8.14 ‒ und nicht wie geplant zum Jahreswechsel ‒ beschlossen. Der Steuersatz wird sich damit von bisher 5 % auf künftig 6 % erhöhen. Neben der ureigenen Belastung hat die Erhöhung der Grunderwerbsteuer auch Auswirkungen auf die mögliche Finanzierung. Alle Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital gedeckt sein. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer macht somit eine höhere Eigenkapitalquote erforderlich. |

Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Unter den Begriff Gegenleistungen (§ 9 GrEStG) fällt alles was der Grundstückskäufer aufwendet, um das Grundstück zu erhalten.

PRAXISHINWEIS | Die auf diesen Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer sowie die Notariatskosten sind jedoch nicht zur Gegenleistung zu zählen.

Die Gegenleistung besteht in den meisten Fällen aus dem auf das Grundstück entfallenden Kaufpreis. Zur Gegenleistung werden aber auch gerechnet:

übernommene Verbindlichkeiten

dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen z.B. Wohn- und Nutzungsrechte

übernommene Grundstücksbelastungen z.B. Nießbrauch, Reallasten wie Altenteil

der kapitalisierte Erbbauzins

unter gewissen Voraussetzungen auch Gebäudeerrichtungskosten.

PRAXISHINWEIS | Erwerben Sie eine Immobilie und vereinbaren mit dem Verkäufer, dass Sie einen Teil des Kaufpreises in Pflegeleistungen erbringen, erhöht sich für Sie dadurch die Grunderwerbsteuer. Die OFD Niedersachsen ist der Auffassung, dass die unentgeltliche Pflege im Bedarfsfall eine grunderwerbsteuerpflichtige Gegenleistung darstellt.

Auf miterworbenes Inventar bzw. Rücklagen entfallende Kaufpreisteile unterliegen ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Bei der Ermittlung des Wertes der Gegenleistung sind bewertungsrechtliche Grundsätze anzuwenden. Hierunter fallen z.B. die Berücksichtigung von wiederkehrenden Leistungen oder gestundeten Kaufpreisteilen mit ihrem Kapitalwert. Aufschiebend bedingt vereinbarte Gegenleistungen sind nachträglich (bei Bedingungseintritt) der Steuer zu unterwerfen.

Zählt der Kaufpreisanteil für eine Solar- oder Fotovoltaikanlage zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?

Gegenstand der Besteuerung sind nach § 1 GrEStG Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Darunter sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Zum Grundstück gehören deshalb sämtliche Bestandteile (§§ 93 - 96 BGB). Gebäudebestandteile sind u.a. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung und auch die Dacheindeckung.

Solaranlagen

Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, meist zur Ergänzung der Wärmeversorgung. Heizungsanlagen sind regelmäßig Gebäudebestandteile. Der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil gehört somit zur Gegenleistung.

Fotovoltaikanlagen zur Eigenversorgung

Fotovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie und sind ‒ soweit sie nur der Stromerzeugung für den Eigenbedarf dienen ‒ Gebäudebestandteil. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage.

Fotovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs

Zur Amortisation der hohen Anschaffungskosten dieser Anlagen wird der erzeugte Strom von den Grundstücksbesitzern jedoch meist an einen Energie-Versorger geliefert. Soweit Fotovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden, handelt es sich um Betriebsvorrichtungen, die gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ohne Rücksicht auf ihre Bestandteilseigenschaft nicht zum Grundstück gehören. Auf sie entfallende Kaufpreisanteile gehören somit nicht zur Gegenleistung.

Dachziegel-Fotovoltaikanlagen können zwar auch im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden. Sie dienen jedoch gleichzeitig auch als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung (z.B. anstelle von Ziegel- oder Schiefereindeckung) und sind deshalb in entsprechender Auslegung des § 68 Abs. 2 Satz 2 BewG in das Grundvermögen einzubeziehen. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört somit in jedem Fall zur Gegenleistung.

Weiterführende Hinweise