05.03.2009 | Erbschaftsteuerreformgesetz

Das neue Ertragswertverfahren - Abgrenzungsfragen und praktische Umsetzung

von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster

Für die Bewertung von Grundstücken gelten seit dem 1.1.09 völlig veränderte Bewertungsgrundsätze. In dem folgenden Beitrag wird der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens und die Abgrenzung zum Sachwertverfahren erörtert, die Ermittlung des Ertragswertes anhand von Berechnungsbeispielen aufgezeigt und der bisherigen Rechtslage gegenübergestellt.  

1. Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens

Im Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke nachhaltig erzielbaren Ertrags ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren ist gemäß § 182 Abs. 3 BewG bei folgenden Grundstücken anzuwenden:  

• Mietwohngrundstücke (§ 181 Abs. 3 BewG); hier kommt das Ertragswertverfahren zwingend zur Anwendung.

• Geschäftsgrundstücke (§ 181 Abs. 6 BewG) und gemischt genutzte Grundstücke (§ 181 Abs. 7 BewG), wenn sich für diese Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete (§ 186 Abs. 2 S. 2 BewG) ermitteln lässt.

2. Abgrenzung zum Sachwertverfahren

Lässt sich für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke keine übliche Miete ermitteln, gilt das Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Zur Anwendung des Sachwertverfahrens kommt es in jedem Fall, wenn eine tatsächliche Vermietung nicht erfolgt ist, weil die Grundstücke eigengenutzt werden, ungenutzt sind oder unentgeltlich überlassen werden und sich eine übliche Miete für diese Grundstücke nicht schätzen lässt, weil es keine Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung gibt (§ 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 und S. 2 BewG).  

Fraglich ist hingegen, ob das Sachwertverfahren auch anzuwenden ist, wenn eine tatsächliche Vermietung erfolgt ist. Die übliche Miete ist anzusetzen, wenn die Überlassung zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsäch­lichen Miete erfolgt ist (§ 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG). Lässt sich also eine übliche Miete ermitteln, bestimmt sich die anzusetzende Miete nach dieser Vergleichsrechnung und scheidet das Sachwertverfahren aus. Die Vergleichsrechnung setzt aber voraus, dass sich eine übliche Miete überhaupt ermitteln lässt. Diese Möglichkeit ist aber in bestimmten Konstellationen ausgeschlossen.