14.05.2009 | Grundstücksbewertung

Anforderungen an den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

von WP / StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin

Wenn der Gutachter sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren mit zutreffender Begründung zu dem Ergebnis gelangt, dass das Grundstück ausschließlich im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, handelt das FA rechtswidrig, wenn es den Grundstückswert ohne weitere Begründung auf den Mittelwert beider Werte feststellt (BFH 3.12.08, II R 19/08, Abruf-Nr. 090982).

Sachverhalt

Die Kläger erbten im Jahr 2003 ein bebautes Grundstück. Das FA ermittelte den Grundbesitzwert gemäß § 146 Abs. 2 S. 1 und 2 BewG. Die Kläger legten ein Sachverständigengutachten vor, das für das Grundstück nach Ermittlung eines Sach- und Ertragswerts ausschließlich die Ertragswertmethode als sachgerecht erachtete. FA und FG (EFG 07, 1746) legten den Mittelwert aus dem gutachterlichen Sach- und Ertragswert zugrunde.  

Entscheidungsgründe

Es ist nicht sachgerecht, den Verkehrswert schematisch durch Mittelung von Ertragswert und Sachwert zu bestimmen. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG (Fassung bis 31.12.06) ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach § 146 Abs. 2 S. 1 und 2 BewG ermittelte Wert. Ob ein Gutachten diesen Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und der Gerichte. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6.12.88 (BGBl I 88, 2209) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.  

Nach § 7 Abs. 1 S. 1 WertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Auswahl des Bewertungsverfahrens ist gemäß § 7 Abs. 2 WertV zu begründen. Werden mehrere Verfahren herangezogen, ist nach § 7 Abs. 1 S. 3 WertV der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewendeten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussage­fähigkeit zu bemessen. Die Behörde und das Gericht können dabei auch zu dem Ergebnis kommen, dass eine Verbindung der Bewertungsverfahren gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 WertV vorzuziehen ist; sie müssen dies aber in Auseinandersetzung mit der Auffassung des Sachverständigen ihrerseits begründen, was im Streitfall weder durch das FA noch durch das FG erfolgte.