30.08.2019 · Fachbeitrag · Bewertung

Update: Bewertung von Erbbaugrundstücken und Erbbaurechten

von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster

| In Schenkungsfällen oder Erbfällen gehören Immobilienbewertungen zum bewertungsrechtlichen Standard. Das BewG bietet hierzu verschiedene Bewertungsverfahren an, die vom Steuerpflichtigen allerdings nicht frei gewählt werden können, sondern deren Anwendbarkeit nach der jeweiligen Fallkonstellation zwingend vorgegeben wird. Der Musterfall geht auf die Bewertung von Erbbaugrundstücken und Erbbaurechten bei bebauten Grundstücken ein, wenn das in Ausübung des Erbbaurechts bebaute Grundstück bei Beendigung des Erbbaurechts nur teilweise entschädigt wird. |

1. Musterfall

Ein Mietwohngrundstück mit vier Wohnungen und einer bezogen auf das Gebäude angemessenen Größe von 1.000 qm (Bodenwert 400 EUR/qm, Jahresnettokaltmiete 48.000 EUR, Bezugsfertigkeit 1989) ist in Ausübung eines Erbbaurechts errichtet worden. Der jährliche Erbbauzins beträgt 12.000 EUR. Vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze liegen nicht vor. Bei Ablauf des Erbbaurechts soll das Gebäude mit 2/3 entschädigt werden. Der Erbfall für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück tritt am 15.4.19 ein, Erbe des Erbbaurechts ist das Kind K, Erbe des Erbbaugrundstücks das Kind L. Ablauf des Erbbaurechts ist am 1.1.52. Vergleichswerte liegen weder für das Erbbaurecht noch für das Erbbaugrundstück vor.

2. Bewertung von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind (siehe hierzu R B 192.1 ErbStR 2011/ErbStR-E 2019), bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück (Erbbaugrundstück) gemäß § 192 BewG je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit. Die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (§ 193 BewG) und für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaugrundstücks (§ 194 BewG) sind gesondert zu ermitteln (R B 192.2 ErbStR 2011/ErbStR-E 2019). Das Erbbaurecht gehört zum Grundvermögen gemäß § 176 Abs. 1 Nr. 2 BewG; das Erbbaugrundstück gehört zum Grundvermögen gemäß § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG.