28.09.2018 · Fachbeitrag · Bewertungsgesetz

Schenkung: Besteuerung eines Erbbaurechts

von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster

| Die Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken hat eine wechselhafte Geschichte hinter sich: Sowohl für die Erbbaurechte als auch für die -grundstücke ist sie zuletzt mit Wirkung vom 1.1.07 durch Neufassung des § 148 BGB und sodann mit Wirkung vom 1.1.09 durch Einführung der § 192 bis 194 BGB geändert worden. Ein zur aktuellen Rechtslage ergangenes Urteil des FG Münster (21.6.18, 3 K 621/16, Abruf-Nr. 203063 ), das die schenkweise Übertragung eines Erbbaurechts zum Gegenstand hat, grenzt die aktuelle Rechtslage deutlich von der früheren Rechtslage ab und ist Anlass, die zurzeit maßgebliche Besteuerung des Erbbaurechts aufzuzeigen. |

1. Musterfall

Die Eheleute A waren aufgrund des Erbbaurechtsvertrags vom 13.8.85 je zur ideellen Hälfte Inhaber des Erbbaurechts A-Straße 1 mit einer bezogen auf die Bebauung angemessenen Größe von 1.900 qm. Der vom Gutachterausschuss zuletzt ermittelte Bodenrichtwert betrug 400 EUR/qm. Das Grundstück war von den Eheleuten A in Ausübung des Erbbaurechts mit einem Mietwohngrundstück mit 12 Wohnungen, die ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet waren, bebaut worden. Das Objekt war 1987 bezugsfertig. Die Jahresnettokaltmiete belief sich zum Bewertungsstichtag auf 112.000 EUR. Vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze liegen nicht vor. Eigentümerinnen des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks und Erbbauzinsberechtigte sind die Schwestern Frau E und Frau S.

Mit notarieller Vereinbarung vom 28.12.17 übertrugen die Eheleute A das ihnen je zur Hälfte gehörende Erbbaurecht an das Ehepaar B jeweils zur ideellen Hälfte. Frau A und Frau B sind Schwestern. Laut § 2 des Übertragungsvertrags erfolgte die Übertragung schenkweise. Mit dem Besitzübergang zum 1.1.18 sind die Eheleute B zur Entrichtung des in Abteilung II des Grundbuchs abgesicherten Erbbauzinses i.H. von 18.000 EUR jährlich verpflichtet. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts betrug zum Übertragungszeitpunkt 1.1.18 noch 63 Jahre, sodass das Erbbaurecht mit Ablauf 31.12.80 endet. Im Erbbaurechtsbestellungsvertrag war geregelt, dass das Gebäude bei Ablauf des Erbrechts nicht abgerissen werden muss, aber auch nicht entschädigt wird. Vergleichswerte für Erbbaurechte liegen nicht vor. Für den Erwerb waren Erwerbsnebenkosten (Gerichtskosten, notarielle Beurkundung, Erstellung der Steuer- und Feststellungserklärungen) von insgesamt 18.000 EUR angefallen.