26.02.2021 · Fachbeitrag · Der praktische Fall

Grundstücksschenkung mit Wohnrechtsvorbehalt und Rentenverpflichtung

von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster

| Wird ein Grundstück verbunden mit einem Wohnrechtsvorbehalt und einer Rentenverpflichtung übertragen, handelt es sich um eine Schenkung unter Leistungs- und Nutzungs-/Duldungsauflagen. Der Wert der Bereicherung ermittelt sich, indem vom Steuerwert des übertragenen Grundstücks der Kapitalwert der Auflagen abgezogen wird. Obwohl diese Variante einer vorweggenommenen Erbfolge eher Standard ist, gibt es immer wieder außergewöhnliche Konstellationen, mit denen sich die Praxis auseinandersetzen muss. So auch in unserem praktischen Fall, der sich an einem Urteil des FG Hamburg (27.5.20, 3 K 122/18, NZB BFH: II B 44/20, Abruf-Nr. 220093 ) orientiert. |

• Musterfall

K ist Erbin der am 30.11.20 im Alter von 81 Jahren verstorbenen Frau A (geb. am 5.5.39) und war deren beste Freundin. Ein Verwandtschaftsverhältnis bestand zwischen den beiden Frauen nicht. Noch mit notariellem Vertrag vom 9.9.20 übertrug Frau A ein ihr gehörendes Grundstück in Hamburg auf Frau K. Das Grundstück ist bebaut mit einem Mietshaus mit acht Wohnungen (jeweils 90 qm Wohn-/Nutzfläche) und zwei Kellergewerberäumen (jeweils 80 qm Wohn-/Nutzfläche). Die Übergeberin bewohnte eine der Wohnungen im 2. Obergeschoss (90 qm Wohn-/Nutzfläche). Der Grundbesitzwert des bebauten Grundstücks ist vom Lagefinanzamt zutreffend mit 1,8 Mio. EUR ermittelt worden. Das Grundstück war schuldenfrei.

Als Gegenleistung wurden ein mit Vertragsschluss fälliger Barkaufpreis von 200.000 EUR sowie eine monatlich zu zahlende Rente von 1.000 EUR vereinbart, die ab dem 1.10.20 monatlich im Voraus zu zahlen war. Im Zeitpunkt des Todes hatte Frau K den Kaufpreis bereits in voller Höhe überwiesen. Zudem verpflichtete sich Frau K, die Übergeberin zu pflegen, für sie zu kochen, sie zu waschen und erforderliche Gänge zum Arzt oder zur Apotheke vorzunehmen, „soweit die ... [Übergeberin] hierzu nicht in der Lage ist“. Eine Pflegesituation bestand im Jahr 2020 allerdings noch nicht. A behielt sich zudem ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht an der Wohnung im 2. Obergeschoss vor, wobei der Jahreswert des Wohnrechts in der notariellen Urkunde mit unstreitigen 1.200 EUR angesetzt worden ist.

Frau K fragt sich nun, welche Folgen sich aus der Schenkung im Jahr 2020 für sie ergeben und inwieweit die Schenkung in den Erwerb von Todes wegen einzubeziehen ist.

Bei der Grundstücksübertragung handelt es sich im schenkungsteuerlichen Verständnis hinsichtlich