27.05.2020 · Fachbeitrag · Musterfall

Veräußerung einer unter Nießbrauchsvorbehalt übertragenen Immobilie optimal gestalten

von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster

| Bei Schenkungen unter lebenslangem Nießbrauchsvorbehalt kommt es häufig vor, dass das belastete Grundstück später ‒ entgegen den ursprünglichen Vorstellungen ‒ veräußert werden soll. Im Regelfall kann dann am Nießbrauch in der bisher vereinbarten Form nicht mehr festgehalten werden, denn der Erwerber wird diese Belastung nicht übernehmen wollen. Wird auf das Nießbrauchsrecht unentgeltlich verzichtet, löst dies eine Schenkung in Höhe des Restkapitalwertes des Nießbrauchsrechts aus. Der Musterfall geht der Frage nach, wie hier frühzeitig gegengesteuert werden kann. |

1. Musterfall

Sohn S erhält am 28.12.09 von seinem damals 66 Jahre alten Vater mit „Schenkungs- und Abtretungsvertrag” ein vollständig zu Wohnzwecken vermietetes Mietwohngrundstück. Der vom Lagefinanzamt festgestellte Grundbesitzwert beträgt 866.000 EUR. Der Vater behält sich den Nießbrauch an dem Grundstück vor. Im Zeitpunkt der Übertragung am 28.12.09 betrug der Jahreswert des Nießbrauchs 32.908 EUR. Bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes war der Nießbrauch nicht in Abzug gebracht worden. Ein Abzug erfolgte dann aber bei der Ermittlung der schenkungsteuerlichen Bereicherung durch das zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt.

Völlig unerwartet erhielt der Sohn ein außergewöhnlich gutes Kaufpreisangebot für die Immobilie. Nach Rücksprache mit seinem nun 76 Jahre alten Vater verzichtete dieser auf sein Nießbrauchsrecht, sodass der Sohn das unbelastete Grundstück mit notariellem Vertrag vom 29.3.20 für 1.120.000 EUR veräußern konnte. Im Zeitpunkt des Verzichts am 29.3.20 betrug der Jahreswert des Nießbrauchs 42.560 EUR. Der Grundbesitzwert der Immobilie war insbesondere aufgrund gestiegener Bodenrichtwerte auf 1.042.000 EUR gestiegen.