28.06.2023 · Fachbeitrag · Gleichlautende Ländererlasse

Einzelheiten zum Ertragswertverfahren ab 2023 aus Sicht der Finanzverwaltung

von StB Hans Günter Christoffel, Bornheim

| Durch das JStG 2022 vom 16.12.22 (BGBl I 22, 2294) wurde die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer ab dem 1.1.23 vor allem im Ertragswertverfahren in Anlehnung an die ImmoWertV vom 14.7.21 geändert (vgl. im Einzelnen ErbBstg 23, 46 ff.). Nun hat sich die Finanzverwaltung in den gleichlautenden Ländererlassen vom 20.3.23 (BStBl I 23, 738) ihrerseits positioniert, insbesondere zu den Bewirtschaftungskosten, zum Liegenschaftszinssatz und zur Restnutzungsdauer. Nachfolgend werden dazu die wichtigsten „Knackpunkte“ für die Praxis dargestellt und Gestaltungsmöglichkeiten aufgezeigt. |

1. Überblick über wichtige Einzelheiten im Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren ergeben sich ab 2023 nur Änderungen bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts. Dies betrifft die Bewirtschaftungskosten, den Liegenschaftszinssatz, der für die Bodenwertverzinsung und die Bestimmung des Vervielfältigers maßgebend ist, sowie die Restnutzungsdauer, die ebenfalls für die Höhe des Vervielfältigers von entscheidender Bedeutung ist. Bei dem getrennt zu ermittelnden Bodenwert haben sich keine Änderungen ergeben. Die baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen bleiben wie bisher bei der Ermittlung des Ertragswerts stets außer Ansatz, soweit sie nicht in den Rohertrag eingeflossen sind.

2. Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten, hierbei werden nur die Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis berücksichtigt, sind in der Anlage 23 zum BewG als feste Größen vorgegeben, und zwar in Anlehnung an Anlage 3 zu § 12 Abs. 5 S. 2 ImmoWertV. Die dort angegebenen Festwerte sind jährlich mit dem vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland anzupassen; maßgebend ist für 2023 der Verbraucherpreisindex für den Monat Oktober 2022. Danach sind für Bewertungsstichtage in 2023 folgende Werte maßgebend: