25.04.2024 · Fachbeitrag · Ertragswertverfahren

Neue Bewirtschaftungskosten ab 2024 für das Ertragswertverfahren

von Hans Günter Christoffel, Steuerberater, Bornheim

| Bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren ist der Gebäudeertragswert aus dem Reinertrag des Grundstücks und dem sich aus Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich Bewirtschaftungskosten und abzüglich der Bodenwertverzinsung. Mit Schreiben vom 29.1.24 (IV D 4 - S 3224/23/10001 :002, BStBl I 24, 191) hat das BMF die Verbraucherpreisindizes für Oktober 2001 mit 77,1 und Oktober 2023 mit 117,8 mitgeteilt, sodass mit deren Hilfe die in der Anlage 23 zum BewG aufgeführten Wertansätze für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für die Ertragswertermittlung in 2024 berechnet werden können. |

Ertragswertermittlung für das Jahr 2024

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich in der Regel aus den Verwaltungskosten, den Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammen. Diese werden ab 2023 in der Anlage 23 zum BewG vorgegeben; sie entsprechen der Anlage 3 zu § 12 Abs. 5 S. 2 ImmoWertV 2021. Auf die Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse ist somit bei den Bewirtschaftungskosten nicht mehr zurückzugreifen.

In der Anlage 23 wird zwischen den Bewirtschaftungskosten für die Wohnnutzung und denen für gewerbliche Nutzung differenziert. Bei der Wohnnutzung werden die Verwaltungskosten und die Instandhaltungskosten durch Eurobeträge vorgegeben, die auf den Werten von Oktober 2001 basieren. Sie sind daher wie die Flächenpreise für das Sachwertverfahren jährlich anzupassen. Die Anpassung geschieht über den Verbraucherpreisindex für Deutschland, festgestellt vom Statistischen Bundesamt, zum einen für den Monat Oktober 2001 und zum anderen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vorausgeht (§ 187 Abs. 3 BewG).