27.03.2008 | Betriebskosten

Ausschlussfrist: Keine nachträgliche Korrektur von Mieterguthaben

Eine nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH 12.12.07, VIII ZR 190/06, n.v., Abruf-Nr. 080538).

Praxishinweis

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist dem Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Diese Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung kommt es insoweit nicht an, inhaltliche Fehler können grundsätzlich auch nach Fristablauf noch korrigiert werden. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (BT-Drucksache 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Die Ausschlussfrist soll für den Mieter die Sicherheit gewähren, dass er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderungen des Vermieters rechnen muss. Eine verspätete Korrektur einer fristgerecht mitgeteilten, formell ordnungsgemäßen Abrechnung zum Nachteil des Mieters ist ausgeschlossen. Das heißt: Die Nachforderung aus einer erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Abrechnung darf – eine unverschuldete Fristversäumnis des Vermieters ausgenommen – das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt übersteigen (BGH MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157; MK 06, 86, Abruf-Nr. 060487; MK 07, 81, Abruf-Nr. 070901).  

Der VIII. Senat hält hieran fest und präzisiert den Begriff der Nachforderung im Sinne des Leitsatzes. Das bedeutet für die Praxis, dass eine Nachforderung vorliegt, wenn der Vermieter:  

• nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB einen Betrag fordert, der den Saldo einer fristgemäß erteilten Abrechnung übersteigt,

• mit der verfristeten Abrechnung einen Betrag fordert, der höher ist als die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters,

• nach Ablauf der Ausschlussfrist ein in der fristgemäß erteilten Abrechnung ausgewiesenes Mieterguthaben zu dessen Lasten korrigiert.

Die Auffassung des BGH kann im Einzelfall dazu führen, dass der Vermieter, der binnen Jahresfrist keine Abrechnung erstellt hat, die Nebenkosten mit einer verspäteten Abrechnung bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen nachberechnen kann, während er bei fristgemäßer Abrechnung auf deren Höhe begrenzt ist und ein fehlerhaft errechnetes Guthaben an den Mieter auskehren muss. Der BGH verweist zutreffend darauf, dass der Vermieter wegen der dem Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist zustehenden Rechte (Klage auf Abrechnung; Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen) jedoch im Regelfall keinen Anreiz hat, auf eine fristgemäße Abrechnung – die mit einem Guthaben des Mieters enden könnte – zu verzichten. Darüber hinaus begibt sich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit, über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen geltend zu machen.