01.05.2005 | Gewerberaummiete

Wann verwirkt der Mieter sein Minderungsrecht?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Eine analoge Anwendung des ab 1.9.01 geltenden § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 539 BGB a.F. ist auch für gewerbliche Mietverhältnisse ausgeschlossen.  

2. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht, der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Zu dem Zeitablauf müssen besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.  

(BGH 16.2.05, XII ZR 24/02 n.v., Abruf-Nr. 051027)

Praxishinweis

Der für Wohnraummiete zuständige VIII. Senat hatte eine Fortgeltung der Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. (MK 02, 67) auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter die Miete gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterzahlt, nach In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts für § 536b BGB n.F. abgelehnt (MK 03, 136, Abruf-Nr. 031736). Der XII. Senat schließt sich dem jetzt auch für den Bereich der Gewerberaummiete und Pacht an. Die gegenteilige Rechtsprechung der OLG ist damit überholt (OLG Naumburg MK 02, 67; OLG Celle ZMR 02, 657; OLG Dresden NZM 02, 662; OLG Stuttgart NZM 03, 599).  

In der Sache hat der BGH die Revision der zur Pachtzahlung verurteilten Mieter (gegen OLG Naumburg 18.12.01, 9 U 185/01, Abruf-Nr. 051121) gleichwohl nicht angenommen, weil diese ihr Recht zur Minderung für die Zeit ab 1.9.01 verwirkt hatten. Nach st. Rspr., die der XII. Senat erneut bestätigt, ist ein Recht unter den in Ls. 2 genannten Voraussetzungen verwirkt (BGHZ 84, 281; 105, 298; BGH NJW 03, 824). Diese hat der BGH hier bejaht. Die Beklagten haben den klagenden Vermietern nicht nur vier Jahre lang keine Mitteilung über den geltend gemachten Mangel gemacht, sondern in dieser Zeit auch den Pachtzins vorbehaltlos gezahlt. Die Kläger haben sich auch auf Grund dieses Verhaltens darauf eingerichtet, dass die Beklagten künftig von ihnen keine Maßnahmen und Erklärungen im Zusammenhang mit dem Mangel verlangen würden und unumkehrbare Dispositionen getroffen.  

Die Entscheidung verdeutlicht, dass an die Verwirkung des Minderungsrechts hohe Anforderungen gestellt werden müssen. Ob Verwirkung vorliegt, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Während das Zeitmoment bei längerem Zuwarten des Gläubigers häufig erfüllt sein wird, ist die Feststellung des Umstandsmoments weitaus schwieriger. Insoweit ist der Schuldner darlegungs- und beweisbelastet. In Mietsachen kann zu seinen Gunsten u.U. eine tatsächliche Vermutung streiten, dass er sich auf seine Nicht-in-Anspruch-Nahme eingerichtet hat (Staudinger, BGB, Vorbem. zu §§ 194 ff. Rn. 34).