01.09.2007 | Kündigung

Fristlose Kündigung ohne vorherige Androhung

Im Fall des § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich (BGH 13.6.07, VIII ZR 281/06, Abruf-Nr. 072215).

Sachverhalt/Praxishinweis

Die Klägerin beanstandete Schimmel in der von der Beklagten gemieteten Wohnung und bat erfolglos um Abhilfe. Ihre Anwälte forderten die Beklagte dann unter Fristsetzung auf, den Schimmel im verglasten Balkonzimmer und einen Wasserfleck im Bad zu beseitigen. In dem Schreiben heißt es u.a.: „Sollte eine Mangelbeseitigung nicht in der genannten Frist erfolgen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben.“ Wegen der Untätigkeit der Beklagten kündigte die Klägerin außerordentlich. Ihre Klage auf Schadenersatz hatte vor dem BGH Erfolg.  

Die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zur wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst hat, ist dieser Partei nach § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des dadurch verursachten Schadens verpflichtet (BGH NJW 84, 2687; NJW 00, 2342). Damit hing die Berechtigung des geltend gemachten Ersatzanspruchs von der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung ab. Diese war hier wegen der o.g. Mängel nach § 543 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wirksam. Achtung: Besteht der wichtige Grund in der – objektiven – Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist zulässig. Daneben ist die Androhung der Kündigung nicht erforderlich.  

Die Besonderheit des Falls besteht darin, dass die Klägerin der Beklagten zwar mittels Anwalt eine solche Frist gesetzt hat, dass sie aber nach erfolglosem Ablauf der Frist nicht die angedrohte Klage erhoben, sondern ohne erneute Fristsetzung stattdessen fristlos gekündigt hat. Der BGH lässt offen, ob in diesem Fall die Kündigung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist. Jedenfalls war hier eine weitere Abhilfefrist in entsprechender Anwendung von § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Die Beklagte hat die behaupteten Mängel von Anfang an bis in die Berufungsinstanz bestritten und i.Ü. ihre Pflicht zur Beseitigung in Abrede gestellt.