01.07.2005 | Kündigung

Muss die Kündigung auch gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter erklärt werden?

Der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre, muss sich nach Treu und Glauben gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt. Gegenüber dem kündigenden Vermieter kann er sich in diesem Fall nicht darauf berufen, die Kündigung hätte auch gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter erklärt werden müssen (BGH 16.3.05, VIII ZR 14/04, WuM 05, 341, Abruf-Nr. 051287).

Sachverhalt

Der Beklagte und seine damalige Lebensgefährtin hatten eine Wohnung des Rechtsvorgängers der Klägerin angemietet. Die frühere Lebensgefährtin zog in 9/94 aus der Wohnung aus. Nach einer an beide Mieter gerichteten fristlosen Kündigung wandte sich die frühere Lebensgefährtin 1997 an den Vermieter und bat ihn unter Hinweis darauf, dass sie sich bereits in 9/94 in seinem Büro gemeldet und den gemeinsamen Mietvertrag mit dem Beklagten gekündigt habe, um baldige Klärung der Angelegenheit. In der Folgezeit nahm der Vermieter allein den Beklagten gerichtlich auf Zahlung von Mietrückständen in Anspruch. Die Klägerin – seit 1999 neue Vermieterin – kündigte das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten fristlos und begehrt von ihm die Räumung der Wohnung. Anders als das AG hat das LG die Räumungsklage abgewiesen, weil die Kündigung nicht auch an die Mitmieterin gerichtet war. Die Revision der Klägerin hatte vorläufigen Erfolg.  

Praxishinweis

Hat eine Personenmehrheit eine Sache gemietet, sind gegenüber dem Mieter abzugebende Erklärungen an alle Mitmieter zu richten. Dies folgt aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und daraus, dass alle Mitmieter gemeinschaftlich die Mieterseite des bestehenden Mietverhältnisses bilden (BGH MK 04, 96, Abruf-Nr. 041158; BGHZ 136, 314; 144, 371). Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann daher wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BGHZ 26, 102), es sei denn, einer der beteiligten Vertragspartner ist im Zeitpunkt der Kündigung bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Letzteres hatte das Berufungsgericht im Streitfall mit der Begründung verneint, die Vereinbarung zwischen der früheren Lebensgefährtin des Beklagten und dem Rechtsvorgänger der Klägerin sei nicht ausreichend, weil der Beklagte ihr nicht zugestimmt habe.  

Ebenso wie schon in seiner Entscheidung vom 3.3.04 (MK 04, 96, Abruf-Nr. 041158) lässt der BGH erneut dahin stehen, ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf. Das Beharren des die Wohnung allein weiter nutzenden Mieters auf Adressierung der Kündigungserklärung auch an den – hier seit Jahren – aus der Wohnung ausgezogenen und seine Entlassung aus dem Mietverhältnis wünschenden Mitmieter stellt sich jedenfalls ohne ein schutzwürdiges Eigeninteresse als treuwidrig dar.