28.07.2008 | Mieterhöhung

Einvernehmliche Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind nicht zu berücksichtigen

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB bleiben nach S. 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH 9.4.08, VIII ZR 287/06, Abruf-Nr. 081599).

Praxishinweis

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB nicht eingehalten sei und eine Ausnahme nach § 558 Abs. 1 S. 3 BGB nicht vorliege, weil die einverständliche Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag nicht in den Anwendungsbereich dieser Regelung falle. Der BGH ist dem nicht gefolgt.  

Er hat in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden, dass die in § 558 Abs. 1 S. 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen gilt (MK 07, 187, Abruf-Nr. 072648). Hieran hält der VIII. Zivilsenat fest.  

Folge: Es bleibt dabei, dass es für eine – auch schlüssig – getroffene Vereinbarung über eine Mieterhöhung wegen Modernisierung keine Rolle spielt, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. Es kommt nur darauf an, dass die Parteien mit dieser vertraglichen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die diese – eine entsprechende förmliche Mieterhöhung hinzu gedacht – in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. In gleicher Weise hat der BGH in einem weiteren Fall entschieden (9.4.08, VIII ZR 286/06).