23.04.2008 | Schönheitsreparaturen

Exzessives Rauchen bleibt folgenlos

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadenersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (BGH 5.3.08, VIII ZR 37/07, Abruf-Nr. 080910).

Sachverhalt

Die Kläger waren für zwei Jahre Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthält u.a. eine wegen starrer Fristen unwirksame Schönheitsreparatur- und Quotenklausel. Unter der Überschrift „Die Parteien treffen im Übrigen folgende Vereinbarungen“ ist mit Schreibmaschine der Satz eingefügt: „Bitte möglichst nicht rauchen“. Gegenüber der Kautionsrückzahlungsklage hat die Beklagte u.a. die Aufrechnung mit Renovierungskosten erklärt. Hierzu hat sie behauptet, die Kläger hätten extrem stark geraucht. Nach Auszug seien Decken und Wände in zwei Zimmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten „eingefressen“, was ein Neutapezieren notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung aller Türen erforderlich gewesen. Die Aufrechnung war in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Selbst wenn der Leitsatz Gegenteiliges suggeriert: Exzessives Rauchen bleibt in der Regel auch künftig sanktionslos. Bei der Prüfung einer etwaigen Schadenersatzpflicht ist nämlich Folgendes zu beachten:  

Schadenersatz statt der Leistung (§ 280 Abs. 1und 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan stand der Beklagten ebenso wenig zu wie ein vertraglicher Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung nach der Abgeltungsklausel. Beide Klauseln waren hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH MK 06, 98, Abruf-Nr. 061292; MK 07, 22, Abruf-Nr. 063501).