24.09.2010 | Schönheitsreparaturen

Muss der Mieter Schönheitsreparaturen laut Formularmietvertrag „ausführen lassen“?

von RiAG Axel Wetekamp, München

Eine in Formularverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen. Sie ist unwirksam, weil sie bei kundenfeindlichster Auslegung als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann und dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt (BGH 9.6.10, VIII ZR 294/09, Abruf-Nr. 102395).

Sachverhalt

Die Beklagten waren von 1963 bis 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Der Formularvertrag aus 1963 enthält u.a. folgende Regelungen: Nr. 5 „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen, sowie die Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflussbecken instand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.“ Die Klägerin verlangt von den Beklagten Schadenersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses. Das AG hat die Klage abgewiesen. Berufung und Revision hatten keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Entscheidend ist, wie man die Klausel verstehen muss, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ hat. Der BGH stellt fest, dass der Grundsatz der mieterfeindlichsten Auslegung hier zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt. Der Mieter wird durch die Klausel unangemessen i.S. von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB benachteiligt.  

Der Anwendung des § 307 BGB steht nicht entgegen, dass der Vertrag bereits 1963 geschlossen wurde, also vor Inkrafttreten des AGBG. Gemäß § 28 Abs. 2 AGBG hätte die Klausel bereits an § 9 AGBG gemessen werden müssen, der Vorgängervorschrift des § 307 BGB. Der BGH weist insoweit noch darauf hin, dass z.B. die Unklarheitenregelung des § 5 AGBG in der Rechtspraxis auch schon lange vor Inkrafttreten des AGBG bestanden habe und durch dieses Gesetz nur aufgegriffen worden sei (BT-Drucksache 7/3919, S. 47).