· Fachbeitrag · Praxisfälle
Immer Ärger mit der Einbauküche: Hausverkauf und Zwangsversteigerung
von RA Dr. Hans-Reinold Horst, Hannover/Solingen
| Vermieter sollten darauf verzichten, eine Einbauküche mitzuvermieten. Dies kann viele Probleme mit sich bringen ‒ z. B. bei Verkauf des Hauses oder einer Zwangsversteigerung. |
1. Hausverkauf
Wird eine Einbauküche mitvermietet, ist alles klar: Sie gehört dem Vermieter und bleibt in seinem Eigentum.
MERKE | Das gilt auch umgekehrt, wenn der Mieter eine Einbauküche fest in seiner Wohnung montieren lässt. Sie bleibt auch dann sein Eigentum, wenn das Mietshaus verkauft wird. Denn eine Einbauküche gehört auch nach dem Einbau nicht als „wesentlicher Bestandteil“ oder als „Zubehör“ zur Wohnung (BGH 20.11.08, IX ZR 180/07, Abruf-Nr. 090290). |
2. Zwangsversteigerung des Hauses: Einbauküche des Mieters umfasst?
Lässt der Mieter eine Einbauküche fest in seiner Wohnung montieren, bleibt sie auch sein Eigentum, wenn das Mietshaus zwangsversteigert wird. Dazu entschied der BGH ebenfalls mit Urteil vom 20.11.08 (a. a. O.), dass Einbauküchen auch nach dem Einbau durch den Mieter nicht als „wesentlicher Bestandteil“ oder als „Zubehör“ zur Wohnung gehören.
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Gegenstand der Entscheidung war die Zwangsversteigerung eines Mietshauses. Die Mieter M. im 1. Stock zogen aus und nahmen ‒ nachdem sie die Arbeitsplatte durchgesägt hatten ‒ ihre selbst bezahlte Küche mit. Der neue Eigentümer E. meinte, die Einbauküche sei Zubehör der Wohnung ‒ womit sie mit dem Zuschlag über das Haus ihm gehört hätte. |
Das sah der BGH anders. Zwar hatten Vorinstanzen zugunsten des Ersteigerers entschieden, dass die Einbauküche nach dem Einbau zwar nicht als wesentlicher Bestandteil, wohl aber als Zubehör der Wohnung zu betrachten sei.
Diese Entscheidung hat der BGH aber revidiert. Gegen sie spreche, dass es den Mietern beim Auszug eben problemlos gelungen sei, ihre Küche wieder auszubauen und mitzunehmen. Dass dafür die Arbeitsplatte zersägt werden
musste, sahen die Bundesrichter nicht als wesentlich an. Denn eine Zubehöreigenschaft liege auch dann nicht vor, wenn die Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache nur vorübergehend sein solle (§ 97 Abs. 2 S. 1 BGB).
3. Abgrenzung: Wann gilt Einbauküche als Zubehör?
Die Widmung des Einfügenden, seine Zweckbestimmung, entscheide darüber, ob die Einbauküche Zubehör werde (BGH, a. a. O.; ebenso: WuM 90, 603, 605). Ein Mieter wolle die Küche in aller Regel beim Auszug wieder mitnehmen. Er treffe also gerade keine Zweckbestimmung dahin, dass die Einbauküche Zubehör werden solle. Habe ein Mieter die Küche aus eigenen Mitteln erworben, läge der Schluss nahe, dass er auch die Einbauküche nur zur vorübergehenden Nutzung eingebracht habe, die Zubehöreigenschaft also nicht begründet wurde.
MERKE | Die Frage, was als Zubehör zu gelten habe, könne nach Auffassung des BGH aber in unterschiedlichen Regionen durchaus verschieden beantwortet werden. Denn die Zubehöreigenschaft fehlt auch, wenn die Sache im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird (§ 97 Abs. 1 S. 2 BGB). |
So hatte das AG als Eingangsinstanz für den süddeutschen Raum festgestellt, dass es nicht der Verkehrsauffassung entspreche, Einbauküchen als Zubehör anzusehen. Insbesondere rechne man damit, dass ein Mieter die von ihm angeschaffte Einbauküche wieder mitnehme. Dies entspricht einer verbreiteten Auffassung in der Rechtsprechung (vgl. etwa OLG Karlsruhe NJW-RR 86, 19 und NJW-RR 88, 459; OLG Frankfurt/Main ZMR 88, 136; OLG Hamm NJW-RR 89, 333; OLG Koblenz ZMR 93, 66, 68).
Beachten Sie | Dagegen kann eine aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen zusammengesetzte Kücheneinrichtung in Norddeutschland Zubehör eines Wohnhauses sein (BGH WuM 90, 603, 605).
