22.05.2013 · Fachbeitrag · Schönheitsreparaturen

Auch Richter können sich auf die Unwirksamkeit der Parkettversiegelungsklausel berufen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Klausel in einem Wohnungsmietvertrag „Parkett und Holzfußboden sind nach 10 Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte. Außerdem ist der Nachweis eines Schadenersatzanspruchs wegen einer Beschädigung des Bodens oft nur in Extremfällen möglich. Bei einer starken Beanspruchung durch den Mieter besteht aber ein Bedürfnis des Vermieters an einer zumindest anteiligen Beteiligung. Diesem Bedürfnis soll daher bei einer Änderung der Gesetzeslage oder Rechtsprechung Rechnung getragen werden“ ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB unwirksam (BGH 5.3.13 und 20.11.12, VIII ZR 137/12, Abruf-Nr. 131632).

Sachverhalt

Die Kläger - ein Richterehepaar - waren seit 1/08 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Sie begehren die Rückzahlung eines Teilbetrags der Kaution. Die Beklagte rechnete in dieser Höhe mit einem Gegenanspruch aus einer Quotenhaftungsklausel auf. Diese ist wie die Parkettversiegelungsklausel Bestandteil der Schönheitsreparaturklausel. Die Klage ist in den Instanzen erfolgreich. Der BGH weist die Revision zurück.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Die im Streitfall verwendete Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, weil sie dem Mieter hinsichtlich des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen eine übermäßige Belastung auferlegt. Das Wiederherstellen einer Parkettversiegelung ist keine Schönheitsreparaturmaßnahme i.S. von § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Das heißt: Ihre Abwälzung auf den Mieter verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB (BGH MK 10, 37, Abruf-Nr. 100468). Folge: Die unwirksame Parkettversiegelungsklausel infiziert die Schönheitsreparaturklausel. Diese ist insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Die Gesamtnichtigkeit der Schönheitsreparaturklausel tritt unabhängig davon ein, ob die unwirksame Parkettversiegelungsklausel in die Schönheitsreparaturklausel integriert oder in einer eigenen Klausel geregelt ist (BGH MK 10, 37).