08.04.2013 · Fachbeitrag · Mietrechtsreform 2013?

Kautionsrecht ?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf?

| Die Änderungen des Kautionsrechts bei der Wohnraummiete betreffen die bislang nicht gesetzlich geregelte Fälligkeit der zweiten und dritten Teilzahlungsrate und die Kodifizierung eines neuen Sonderkündigungsrechts bei Nichtzahlung der Kaution. |?

1. Fälligkeit § 551 Abs. 2 S. 3 BGB ?

§ 551 Abs. 2 S. 2 BGB sieht in Übereinstimmung mit der durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912) in das BGB eingefügten Vorgängerregelung des § 550b Abs. 1 S. 3 vor, dass die erste Teilzahlung einer als Sicherheit bereitzustellenden Geldsumme zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Mit dieser Wendung ist nach h.M. nicht der Tag des Vertragsschlusses, sondern der Zeitpunkt gemeint, zu dem die Wohnung dem Mieter vereinbarungsgemäß überlassen werden soll (LG Mannheim ZMR 90, 18; MüKo/Bieber, BGB, § 551 Rn. 12). Eine gesetzliche Fälligkeitsbestimmung für die zweite und dritte Kautionsrate war in keiner der beider Vorgängerregelungen enthalten. Insoweit wird nahezu einhellig angenommen, dass die beiden Folgeraten jeweils einen Monat später fällig werden, soweit nicht zugunsten des Mieters ein späterer Fälligkeitszeitpunkt vereinbart ist (statt vieler: Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 551 Rn. 10). In der Praxis korrespondiert die Fälligkeit der (weiteren) Kautionsraten regelmäßig mit der gesetzlichen (§ 556b Abs. 1 BGB) oder vertraglich vereinbarten Fälligkeit der Miete. ?

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• Mit dem in § 551 Abs. 2 neu eingefügten Satz 3 wird der Vertragspraxis Rechnung getragen und im Hinblick auf den neu geschaffenen Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a (dazu nachfolgend unter II.) erstmals gesetzlich festgelegt, dass „die weiteren Teilzahlungen zusammen mit der Miete fällig werden“ (BT-Drucksache 17/10485, S. 25). Die Fälligkeit der ersten Teilzahlung bleibt unverändert. Grund: Dem Vermieter soll so sein Zurückbehaltungsrecht bei Übergabe der Wohnung erhalten bleiben. Das heißt: Zahlt der Mieter bereits die erste Kautionsrate nicht, kann der Vermieter die Überlassung der Wohnung gemäß § 273 BGB verweigern. ?

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• Während bisher teilweise angenommen wurde, dass auch der zeitliche Abstand zwischen den einzelnen Kautionsraten jeweils mindestens einen Monat betragen muss (Staudinger/Emmerich, BGB, 2011, § 551 Rn. 12), kommt diese Auslegung für die erste und zweite Rate nach der Gesetzesänderung nicht mehr in Betracht. Fällt der „Beginn des Mietverhältnisses“ z.B. auf den 15. des Monats, ist der zweite Teilbetrag nach dem klaren Gesetzeswortlaut nunmehr gemäß § 556b Abs. 1 BGB (oder einer vergleichbaren vertraglichen Fälligkeitsbestimmung) zusammen mit der Miete für den folgenden Monat spätestens bis zum dritten Werktag und nicht erst einen Monat später zum 15. des Folgemonats zu entrichten (Hinz, ZMR 12, 153, 160). Fällig wird die Kautionsrate ebenso wie die Miete nicht erst mit Ablauf, sondern mit Beginn des dritten Werktags (BGH, MK 10, 148 Abruf-Nr. 101792). Damit ist die Leistungszeit i.S. des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB kalendermäßig bestimmt. ?

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• Entsprechendes gilt, wenn die Mietsicherheit erst während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart wird. Während die erste Teilzahlung sofort fällig ist (§ 271 BGB), kann für die Fälligkeit der beiden Folgeraten nicht mehr auf einen Abstand von je einem Monat abgestellt werden (Börstinghaus/Blank, Miete, 3. Aufl., § 551 BGB, Rn. 38), sondern die Fälligkeit der zweiten und dritten Teilzahlung richtet sich in Abweichung von der bisherigen Rechtslage unmittelbar nach § 551 Abs. 2 S. 3. Sieht der Mietvertrag eine vierteljährliche oder halbjährliche Mietzahlung vor, ist diese auch für die Fälligkeit der zweiten und dritten Kautionsrate maßgebend. ?

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• § 551 Abs. 4 BGB verbietet abweichende Fälligkeitsregelungen zum Nachteil des Wohnraummieters. Unwirksam sind jegliche Vereinbarungen, die das Recht des Mieters zur Teilzahlung ausschließen („Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluss des Mietvertrags zu erbringen“) oder die die gesetzlichen Teilzahlungsintervalle verkürzen. Die Unwirksamkeit der Fälligkeitsabrede lässt die Wirksamkeit der Kautionsabrede im Übrigen grundsätzlich unberührt mit der Folge, dass die gesetzliche Teilzahlungsregelung an deren Stelle tritt (BGH NJW 03, 2899; MK 04, 55, Abruf-Nr. 040477; MK 11, 25, Abruf-Nr. 103749). ?

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• Aus § 551 Abs. 4 BGB folgt im Umkehrschluss, dass die gesetzliche Fälligkeitsregelung zugunsten des Mieters dispositiv ist. Unbedenklich ist danach z.B. eine Regelung, dass die zweite Kautionsrate erst zusammen mit der dritten Teilzahlung fällig wird, dass die Kaution insgesamt erst zu Beginn des vierten Mietmonats zu zahlen ist oder dass die Kaution in mehr als drei monatlichen Raten gezahlt werden darf. Da die Teilzahlungsregelung den Mieter schützen soll, ist dieser berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie sukzessive zu den in § 551 Abs. 2 Satz 3 bestimmten Fälligkeitsterminen zu leisten. ?

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• § 551 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB findet keine Anspruch auf den Ergänzungsanspruch des Vermieters aus § 240 Abs. 2 BGB. Hat der Vermieter während der Mietzeit berechtigt auf die Kaution zugegriffen, steht ihm ein gemäß § 271 BGB sofort fälliger Anspruch auf Wiederauffüllung bis zur ursprünglichen Kautionshöhe zu. Ein Teilzahlungsrecht besteht nur bei entsprechender Vereinbarung. ?

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• Macht der Mieter seine Zustimmung zu einer Maßnahme des barrierefreien Wohnens nach § 554 Abs. 2 BGB von der Leistung einer angemessenen, zusätzlichen Sicherheit abhängig, findet § 551 Abs. 2 BGB keine Anwendung. Ein Recht zur Ratenzahlung steht dem Mieter ohne Vereinbarung mit dem Vermieter nicht zu (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. § 554a Rn. 27).?

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• Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter die Gestattung von den gewöhnlichen Mietgebrauch übersteigenden Risiken (z.B. Aufstellung einer Satellitenempfangsanlage auf dem Dach des Hauses) von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig macht. ?

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• Soweit der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 563b Abs. 3 BGB von dem in das Mietverhältnis eintretenden oder dieses fortsetzenden Nachfolger eine Sicherheit verlangen kann, richtet sich diese kraft ausdrücklicher Verweisung nach § 551 BGB. Das gilt auch für das gesetzliche Ratenzahlungsrecht. ?

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• Mangels Übergangsregelung erfasst die neu geschaffene Fälligkeitsregelung mit Inkrafttreten des MietRÄndG am 1.5.13 auch laufende Mietverträge, in denen die Kautionszahlung noch nicht abgewickelt ist oder eine Kaution erst nachträglich vereinbart wird. ?

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PRAXISHINWEIS | Das MietRÄndG hat die Bestimmung des § 551 BGB nicht in den Verweisungskanon des § 578 Abs. 2 BGB einbezogen, sodass dem gewerblichen Mieter/Pächter ein gesetzliches Recht auf ratenweise Zahlung der Kaution weiterhin nicht zusteht.

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2. Neue Kündigungsregelung § 569 Abs. 2a BGB?

Die Kaution ist nicht Miete i.S. des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 543 BGB, Rn. 53). Das heißt: Bei einem Zahlungsverzug des Mieters kann eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nur nach dem Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht kommen. Danach besteht ein wichtiger Grund, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die einer generalisierenden Betrachtungsweise nicht zugänglich ist und von den Umständen des Einzelfalls abhängt. ? 

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Der gewerbliche Mietsenat des BGH (MK 07, 135 Abruf-Nr. 071590) bewertet die Nichtzahlung der Kaution in weitgehender Übereinstimmung mit der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte grundsätzlich als erhebliche Vertragsverletzung, die unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB und nach vorheriger Abmahnung (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB) die außerordentliche fristlose Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. Ob Gleiches aber auch für die Wohnraummiete gilt, ist umstritten. Die Praxis verfährt uneinheitlich (BT-Drucksache 17/10485, S. 38). Der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Senat hat sich in dieser Frage bisher nicht explizit geäußert. Der Entscheidung MK 11, 25 (Abruf-Nr. 103749) lässt sich hierzu entgegen Hinz (NZM 12, 777, 789) inzident nichts Substanzielles entnehmen.?

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 Das MietRÄndG klärt diese Unsicherheit zugunsten des Vermieters und kodifiziert mit dem nach § 569 Abs. 2 eingefügten Abs. 2a ( im Referentenentwurf noch als Abs. 3a bezeichnet) einen neuen, auf das Wohnraummietverhältnis begrenzten Kündigungstatbestand. ?

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•  § 569 Abs. 2a BGB

¹ Ein wichtiger Grund i.S. § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. ² Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. ³ Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 bedarf es nicht. ⁴ Abs. 3 Nr. 2 S. 1 sowie § 543 Abs. 2 S. 2 sind sinngemäß anzuwenden.

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a) Ziele des Gesetzgebers?

Die neu installierte Kündigungsregelung ist Teil des mit der Gesetzesnovelle u.a. verfolgten Ziels der Bekämpfung des Mietnomadentums. Konzeptionell verfolgt der Gesetzgeber diese Absicht neben einer vereinfachten Durchsetzung von Räumungsansprüchen auch mit der Einführung eines Sonderkündigungsrechts bei Nichtzahlung der Kaution. Der Vermieter soll erklärtermaßen vor solchen Mietern geschützt werden, die sich bereits bei Mietbeginn planmäßig ihren vertraglichen Zahlungspflichten entziehen. Hierzu gehört auch die Mietsicherheit. Diese stellt ein wichtiges Instrumentarium des Vermieters dar, um sein Ausfallrisiko zu reduzieren. Wird sie nicht erbracht, sind seine Sicherungsinteressen gravierend beeinträchtigt. Deshalb erweitert die Novelle die Regelbeispiele für das Vorliegen eines zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes um eine weitere Variante und kodifiziert mit § 569 Abs. 2a für den Vermieter die an die fristlose Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 angelehnte Möglichkeit, das Wohnraummietverhältnis - abweichend vom geltenden Recht - ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen (BT-Drucksache 17/10485, S. 22). ?

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b) Voraussetzungen der Kündigung?

§ 569 Abs. 2a BGB berechtigt den Vermieter das Wohnraummietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter sich mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug befindet, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Berechnungsgrundlage des Verzugsrückstands ist die vereinbarte monatliche Grundmiete. Diese entspricht der im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldeten Miete. Als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten bleiben nach § 569 Abs. 2a S. 2 BGB unberücksichtigt. Das korrespondiert inhaltlich mit der Regelung zur Kautionsobergrenze in § 551 Abs. 1 S. BGB. Sind die allgemeinen Betriebskosten verdeckt in die Miete integriert, wie es bei der Teil-Pauschal- oder Teil-Inklusivmiete der Fall ist, ist diese Grundlage der Rückstandsberechnung (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 30). ?

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Verstößt die vereinbarte Miete gegen § 5 WiStG, berechnet sich die kündigungsrelevante Miete ebenso wie im Anwendungsbereich des § 551 Abs. 1 BGB nach der geringeren höchstzulässigen Miete (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 551 Rn. 58). Gleich zu behandeln dürfte der Fall sein, dass mietvertraglich eine Bruttowarmmiete vereinbart ist. Wegen der Einbeziehung der auf die Heiz- und Warmwasserkosten entfallenden anteiligen Kosten ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete im Anwendungsbereich der HeizkV gemäß § 2 HeizkV i.V. mit § 139 BGB teilunwirksam. Grund: Sie verstößt gegen die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (§§ 6,7 HeizkV) (BGH NJW-RR 06, 1305; OLG Düsseldorf ZMR 08, 710). Folge: Kündigungsrelevant ist dann nur die um den kalkulatorischen Heiz- und Warmwasserkostenanteil gekürzte Bruttowarmmiete. ?

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Eine Minderung ist wie bei der Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB (BGH MK 05, 191, Abruf-Nr. 052478) nur relevant, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Kaution ein unbehebbarer Mangel vorliegt. Die Miete ist dann gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB angemessen herabzusetzen.?

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c) Wann ist der kündigungsrelevante Rückstand erreicht??

Während die Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB begründet ist, wenn der verzugsbegründende Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine die Miete für einen Monat übersteigt, weicht der Kautionskündigungstatbestand in zweifacher Hinsicht hiervon ab. ?

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• Zum einen wird die Kündigungsschwelle erst bei einem Verzug mit zwei Kautionsraten erreicht, d.h. der Mieter muss sich mit zwei Mietraten i.S. des § 551 Abs. 1 BGB in Verzug befinden. ?

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• Zum anderen muss es sich auf der zeitlichen Ebene nicht um zwei aufeinanderfolgende Monate handeln. Es genügt, wenn sich der Mieter alternativ mit der ersten und zweiten Rate, der zweiten und dritten Rate oder der ersten und dritten Rate in Verzug befindet. ?

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Da die Kaution nach § 551 Abs. 2 S. 1 BGB in drei gleichen Raten zu leisten ist, hängt es von der vereinbarten Kautionshöhe ab, wann der Rückstand i.S. des § 569 Abs. 2a S. 1 BGB der zweifachen Monatsmiete entspricht. Liegt die Kautionshöhe unterhalb der Kautionshöchstgrenze von drei Nettomieten, kann der kündigungsauslösende Rückstand von zwei Monatsmieten erst bei Verzug des Mieters auch mit der dritten Teilzahlung erreicht sein, sofern alle drei Kautionsraten zusammengerechnet mindestens zwei Monatsmieten entsprechen.?

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d) Interessenabwägung ist nicht erforderlich?

Einer zusätzlichen Interessenabwägung, wie sie § 543 Abs. 1 BGB u.a. für die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution im gewerblichen Mietbereich voraussetzt, bedarf es im Anwendungsbereich des § 569 Abs. 2a S. 1 BGB nicht. Grund: Wenn einer der Tatbestände des § 543 Abs. 2 i.V. mit § 569 Abs. 1, 2 BGB vorliegt, ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Die von § 543 Abs. 1 BGB geforderten Voraussetzungen, wie etwa die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, müssen in diesem Falle nicht zusätzlich vorliegen (BGH MK 07, 14, Abruf-Nr. 063513). ?

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e) Verzugsbeginn?

Da die Fälligkeit auch der zweiten und dritten Teilzahlungsrate nunmehr in § 551 Abs. 1 S. 3 BGB gesetzlich bestimmt ist, gerät der Mieter gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug, wenn er zu den gesetzlichen Fälligkeitsterminen nicht leistet. Der Verzug tritt bereits mit Ablauf des Fälligkeitstags und nicht erst am folgenden Tag ein (BGH MK 10, 148, Abruf-Nr. 101792). ?

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Ein Mieter, der mit der Zahlung der Kautionsraten in Rückstand geraten ist, muss gemäß § 286 Abs. 4 i.V. mit § 276 Abs. 1 S. 1 BGB darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an ihrer Entrichtung gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 569 Abs. 2a auszuschließen (BGH GuT 12, 238). Eine fehlende Zahlungsfähigkeit hindert den Verzug ebenso wenig wie das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 543 Rn. 26). Hierzu zählt nicht das Jobcenter, das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die den Kosten der Unterkunft zuzurechnende Kaution direkt an den Vermieter überweist (BGH MK 10, 1 Abruf-Nr. 093785).?

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f) Insolvenzfestes Kautionskonto?

Macht der Mieter die Leistung der Sicherheit von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskonto abhängig, gerät er weder in Zahlungsverzug noch gibt er Anlass, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Solange der Vermieter ihm kein Konto angibt, auf das der Mieter die einzelnen Kautionsraten im Fälligkeitszeitpunkt einzahlen kann, ist der Mieter gemäß § 273 BGB zur Zurückhaltung befugt (BGH MK 11, 25, Abruf-Nr. 103749; MK 09, 203, Abruf-Nr. 093474; MK 08, 67, Abruf-Nr. 080246). Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB muss, um den Eintritt des Verzugs zu verhindern, vorher geltend gemacht werden (BGH MK 12, 172, Abruf-Nr. 122377; Zehelein, WuM 13, 133, 135).?

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PRAXISHINWEIS | Der Mieter sollte bereits die Leistung der ersten Teilzahlungsrate nur auf ein ihm von seinem Vermieter benanntes Treuhandkonto leisten. Grund: Der nicht erfüllte Anspruch auf Anlage der Mietsicherheit ist in der Vermieterinsolvenz nur einfache Insolvenzforderung (§ 38 InsO), selbst wenn das Mietverhältnis durch den Verwalter fortgeführt wird (BGH 13.12.12, IX ZR 9/12).

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g) Rechtsirrtum des Mieters?

Das Verschulden des Mieters entfällt auch dann, wenn er sich in Bezug auf die Kautionszahlung in einem unverschuldeten Rechtsirrtum befindet. Das kann z.B. der Fall sein, wenn ein nicht behebbarer Mangel vorliegt und die Parteien sich über den Umfang der auch die Höhe des Kautionszahlungsanspruchs tangierenden Minderung streiten. Insoweit gilt, dass ein Rechtsirrtum nur dann entschuldigt, wenn der Irrende bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH MK 12, 164, Abruf-Nr . 122376; MK 07, 26, Abruf-Nr. 063630). Das wird im Zweifel erst im Räumungsprozess geklärt werden. ?

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PRAXISHINWEIS | Der Mieter sollte den sichersten Weg wählen und die streitigen Kautionsraten unter Vorbehalt zahlen. Das verhindert die Kündigung und eröffnet die Möglichkeit, überhöhte Kautionsraten nach § 812 BGB zurückzufordern.

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h) Abmahnung nicht erforderlich?

Satz 3 stellt klar, dass der Kündigung weder eine Abhilfefrist noch eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 vorangehen muss. Die umstrittene Forderung nach einer Abmahnung war wegen des Abmahnerfordernisses im gewerblichen Mietbereich bis zuletzt Gegenstand des Gesetzgebungsverfahrens (BR-Drucksache 313/12, S. 8). Ihre Befürworter konnten sich aber nicht durchsetzen. Das heißt: Sobald der Kautionsrückstand zwei Monatsmieten erreicht, ist der Wohnraumvermieter - anders als der nach § 543 Abs. 1 BGB wegen Nichtzahlung der Kaution kündigende gewerbliche Vermieter - zur Kündigung berechtigt. Das entspricht der Rechtslage bei der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, der § 569 Abs. 2a BGB nachgebildet ist. Die Kündigung unterliegt dem Begründungszwang des § 569 Abs. 4 BGB.?

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Mit der Kodifizierung des Kündigungsrechts will der Gesetzgeber die Rechtsstellung, insbesondere des Kleinvermieters in der Wohnraummiete verbessern, nicht aber die Rechtsstellung des gewerblichen Vermieters verschlechtern. Kündigt dieser das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Kaution, richtet sich die Begründetheit der Kündigung - wie bisher - nach den von der Rechtsprechung hierzu entwickelten Grundsätzen. § 569 Abs. 2a BGB rechtfertigt nicht die Auslegung, eine Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution sei künftig generell nur noch möglich, soweit sie gesetzlich geregelt sei. ?

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i) Heilungsmöglichkeit für den Mieter?

Satz 4 bestimmt die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB. Das heißt: Die fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Sicherheit wird - ebenso wie im Fall des Mietzahlungsverzugs - unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Bis dahin ist die Kündigung voll wirksam. Sie wird mit Eintritt der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB wirkungslos und das Mietverhältnis lebt dann wieder auf (BGH MK 07, 87, Abruf-Nr. 070523). Zugleich ist der Kautionszahlungsanspruch des Vermieters erfüllt, so dass für eine entsprechende Anwendung auch des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB kein Raum ist. Die Regelung schließt auch den Fall ein, dass die nachträgliche Befriedigung des Vermieters (oder die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung) zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Räumungsanspruch (noch) nicht rechtshängig ist (KG ZMR 85, 52; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 569 BGB, Rn. 38). Mit der sinngemäßen Anwendung des Nachholrechts, dass dem gewerblichen Mieter nicht zusteht (§ 578 Abs. 2 BGB), hat der Gesetzgeber eine ausreichende Kompensation dafür geschaffen, dass die fristlose Kündigung des Wohnraumvermieters keiner Abmahnung bedarf (Hinz, NZM 12, 777, 788). ?

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Die in § 569 Abs. 3a S. 4 BGB-E noch vorgesehene Möglichkeit der Aufrechnung des Mieters in entsprechender Anwendung des § 543 Abs. 2 S. 3 BGB hat das Gesetzgebungsverfahren nicht überstanden. ?

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j) Erfasste Arten der Sicherheitsleistungen?

§ 569 Abs. 2a S. 1 BGB erfasst sprachlich alle Formen einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB. Nach Sinn und Zweck greift der Sonderkündigungs-tatbestand ebenso wie das Teilzahlungsrecht des § 551 Abs. 1 BGB (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl. § 551 BGB, Rn. 10) aber nur solche Sicherheitsarten, die als ratierliche Geldsumme bereitzustellen sind. Hierzu zählen die Barkaution, die Verpfändung eines Sparkontos (a.A. Horst, MDR 13, 249) oder die Hinterlegung (BT-Drucksache 9/2079, S. B, Art. 1 zu Nr. 3), nicht aber die Bürgschaft (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 551 BGB Rn. 60). Wird diese nicht erbracht, bleibt dem Vermieter nur die Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nach vorheriger Abmahnung. Entsprechendes gilt für den Ergänzungsanspruch des Vermieters nach § 240 Abs. 2 BGB (BT-Drucksache 17/10485, S. 38; Dietrich, ZMR 12, 325; Hinz, ZMR 12, 153, 161; ; a.A. Abramenko, Das neue Mietrecht in der anwaltlichen Praxis, § 5 Rn. 6: Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB). Zum Nachteil des Mieters von den Abs. 2a abweichende Vereinbarungen, sind nach § 569 Abs. 5 S. 1 BGB unwirksam. ?

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k) Einzelprobleme?

Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 2 EGBGB ist § 569 Abs. 2a BGB auf ein bis zum Inkrafttreten des MietRÄndG entstandenes Mietverhältnisses nicht anzuwenden ist. Dies gilt hinsichtlich des Kündigungsrechts auch für erst nach dem 1.5.13 getroffene Kautionsvereinbarungen.?

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§ 569 Abs. 2a BGB erfasst nicht den Fall, dass die vereinbarte Kautionshöhe den Betrag von zwei Monatsmieten unterschreitet. Gleiches gilt, soweit der kündigungsrelevante Rückstand nicht erreicht wird, weil der Mieter zwar die erste Teilzahlung erbringt, auf die zweite Rate aber nur einen geringen Betrag leistet. Theoretisch genügt eine Zahlung auf die zweite Rate in Höhe von einem Cent, um den Kündigungstatbestand ins Leere laufen zu lassen. ?

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Nach der amtlichen Begründung (17/10485, S. 38) regelt der neue Absatz 2a ausdrücklich und abschließend die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution. Soweit damit gemeint sein sollte, dass dem Vermieter bei einem geringeren Rückstand ein Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB verwehrt sein soll, kommt diese Beschränkung weder im Wortlaut der Norm zum Ausdruck noch entspricht sie dem Gesetzeszweck. Dieser ist vermieterschützend und soll den Vermieter gegenüber der bisherigen Rechtslage besser und nicht schlechter stellen. Letzteres wäre aber der Fall, wenn ihm ein Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nach neuem Recht verwehrt wäre. Deshalb muss jedenfalls in den genannten Fällen der Anwendungsbereich des § 543 Abs. 1 BGB eröffnet sein (str., wie hier Horst, MDR 13, 249). Der Mieter wird ausreichend durch die erforderliche Interessenabwägung und das Erfordernis der vorherigen Abmahnung geschützt.?

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Das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wird durch die Neuregelung nicht tangiert. Ebenso wie eine ordentliche Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich ist (BGH, MK 13, 23, muss dies wegen der durch den Gesetzgeber gewollten angelehnten Gleichschaltung auch für die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution gelten, wenn die Kündigungsschwelle des § 569 Abs. 2a BGB unterschritten wird (Hinz, NZM 12, 777, 789; Fleindl, NZM 12, 57, 62). Die Lösung muss dann im Einzelfall über die Erheblichkeit der Pflichtverletzung gesucht werden.?

Quelle: ID 39038990