02.04.2019 · Fachbeitrag · Bauen im Bestand

Honorarermittlung beim Bauen im Bestand: So erklären Sie es Bauherren klar und verständlich

| Ein Erfa-Kreis für Planer am Bau hat es eben wieder bestätigt: Viele Büros tun sich schwer damit, dem Bauherrn beim Bauen im Bestand das Honorar zu erklären (und es dann auch durchzusetzen). Sind auch Sie schon daran gescheitert, dem Bauherrn zu erläutern, warum der Umbauzuschlag, die mitverarbeitete Bausubstanz und die Besonderen Leistungen nichts miteinander zu tun haben, sondern eigenständige Honorarbemessungskriterien darstellen? Dann lesen Sie die folgenden Zeilen und agieren Sie bei Vertragsanbahnungen künftig überzeugend. |

Der Grundproblem: HOAI ist eine „Neubau-HOAI“

Der Kern des Problems besteht darin, dass der Verordnungsgeber eine „Neubau-HOAI“ gemacht hat. Das Leistungsbild, die Honorartafeln und weitere Honorarbemessungskriterien sind kalkulatorisch und regelungstechnisch im Wesentlichen auf Neubauten bezogen. Darüber hinaus hatte der Verordnungsgeber keine Veranlassung gesehen, für das Bauen im Bestand eigene Leistungsbilder oder eigene Honorartafeln zu schaffen.

Die drei Honorarparameter bei Bestandsmaßnahmen

Stattdessen hat der Verordnungsgeber in die HOAI einfach drei unterschiedliche Honorarbemessungsregelungen für das Bauen im Bestand angedockt. Das sind

der Umbauzuschlag,

die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz und

die Besonderen ‒ bestandsbedingten ‒ Leistungen.

1. Der Umbauzuschlag: Die leistungsneutrale verhandelbare Zulage

Den Umbauzuschlag hat der Verordnungsgeber als allgemeine pauschale Zulage zum „Neubauhonorar“ geregelt. Der Umbauzuschlag hängt nicht davon ab, welche Leistungen bei dem konkreten Objekt anfallen. Er bildet lediglich die zusätzlichen Aufwendungen ab, die beim Bauen im Bestand im Verhältnis zum Neubau anfallen und nicht näher mit Leistungsinhalten abgebildet werden können. Daher ist der Umbauzuschlag ‒ wie Sie einer im Online-Service downloadbaren Übersicht entnehmen können ‒ auch preisrechtlich nicht umfassend geregelt. Er ist auch nicht Bestandteil des Mindestsatzes.

2. Die mitverarbeitete Bausubstanz als Mindestsatzbestandteil

Anders verhält es sich mit den umbaubedingt anfallenden anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter (vorhandener) Bausubstanz. Diese Regelung in § 4 Abs. 3 HOAI gilt für Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch von Ihnen als Planer mitverarbeitet wird. Sie soll sicherstellen, dass Sie beim Bauen im Bestand nicht schlechter gestellt werden als beim Neubau. Sie entscheiden im Zuge der Planungsvertiefung fachtechnisch selbst, welche Bausubstanz mitverarbeitet wird. Im Anschluss daran ermitteln Sie deren Wert und beziehen diesen ‒ gegliedert nach Kostengruppen ‒ in die Ermittlung der „investiven“ anrechenbaren Kosten ein.

Wichtig | Die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz beziehen sich nur auf Grundleistungen, in denen Sie Bausubstanz mitverarbeiten. Besondere Leistungen im Bestand sind schon dem Wortlaut nach etwas anderes. Diese können Sie zusätzlich abrechnen. Das müssen Sie dem Auftraggeber auch so darlegen.

3. Die Besonderen Leistungen als Ergänzung zu den Grundleistungen

Besondere Leistungen können also nur solche Leistungen sein, die nicht bereits Grundleistungen sind. Ergo gilt das „Prädikat“ Besondere Leistungen z. B. für Bestandsaufnahmen, Schadstofferkundungen, das Erstellen von Bestandszeichnungen oder für Bauschadensermittlungen. Zu diesen Besonderen Leistungen ist in der HOAI nichts geregelt. Das Honorar ist frei vereinbar.

Wichtig | Das bedeutet aber auch, dass es eine scharfe kalkulatorische und inhaltliche Grenze zwischen Grundleistungen (nach HOAI) und Besonderen Leistungen (nach BGB) geben muss. Sind Besondere Leistungen erforderlich, müssen Sie entsprechende Vereinbarungen treffen ‒ unberührt von den Regelungen zu Grundleistungen. Haben Sie im Planungsvertrag zu Besonderen Leistungen nichts geregelt, bietet es sich an, einen Nachtrag zum Planungsvertrag zu vereinbaren.

So ermitteln Sie das Honorar mit vertretbarem Aufwand

Verschiedentlich wird kritisiert, dass früher (HOAI 2009) alles einfacher und besser war. Das stimmt aber nicht.

In der HOAI 2009 gab es nur den Umbauzuschlag. Und er war nicht Bestandteil des Mindestsatzes. Die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz in der HOAI 2013 sind Bestandteil des Mindestsatzes. Das verbessert die Honorarsituation gegenüber 2009 erheblich.

Hartnäckig hält sich auch das Gerücht, dass die Ermittlung der anrechenbaren Kosten so viel Aufwand macht, dass sich die Ermittlung gar nicht lohnt. Das stimmt aus zweierlei Gründen nicht:

- Der Aufwand wird überschätzt. Wenn Sie das ein paar Mal gemacht haben, bekommen Sie Routine.

- Die Honorarunterschiede sind erheblich. Und zwar so erheblich, dass sich Ihr Ermittlungsaufwand selbst dann rechnet, wenn Sie noch wenig Routine haben. Das zeigen die Berechnungsbeispiele, die PBP zuletzt in der Ausgabe 10/2018 (Seite 6 bis 7) veröffentlicht hat.

Bei den Besonderen Leistungen müssen Sie beachten, dass sich Ihre Vergütung nicht nach HOAI, sondern nach BGB richtet. Laut BGB ist eine Vergütung zu zahlen, wenn üblicherweise zu erwarten ist, dass Leistungen nur erbracht werden, wenn sie auch vergütet werden. Das ist bei Besonderen Leistungen eindeutig der Fall.

PRAXISTIPP | Achten Sie darauf, dass Sie für Besondere Leistungen im Bestand wenigstens eine klare Leistungsvereinbarung „hinbekommen“. Es ist nicht so schlimm, wenn es parallel nicht mit einer Vergütungsvereinbarung klappt. Ohne konkrete Vergütungsvereinbarung gilt nämlich die Regelung in § 632 BGB ‒ Sie haben Anspruch auf die übliche Vergütung. Und die bemisst sich bei Besonderen Leistungen im Bestand in der Regel nach dem Zeithonorar. Können Sie eine Leistungsvereinbarung nachweisen, können Sie auch das Honorar im Stundensatz durchsetzen. Ihr Fall ist vergleichbar mit Leistungen, die Werbegrafiker (z. B. für Bautafeln) erbringen. Auch hier wird nach BGB auf Zeithonorarbasis abgerechnet, wenn es an einer Vergütungsregelung fehlt.

Sie können auch pauschale Regelungen zum Honorar treffen

Wenn Ihnen dieser Weg, der in der HOAI aufgezeichnet ist, zu umständlich erscheint, können Sie auch auf pauschale Honorarregelungen ausweichen. Diese sind aber nur dann sinnvoll, wenn Sie eindeutig geklärt haben, welche Leistungsinhalte und -umfänge mit den Pauschalen abgedeckt sind und ab welcher Schnittstelle Nachtragsvereinbarungen vorzunehmen sind. An dieser Stelle scheitern die meisten pauschalen Honorarvereinbarungen.

PRAXISTIPP | Dieses Scheitern können Sie vermeiden, wenn Sie mit dem Aufraggeber drei Dinge regeln bzw. vereinbaren:

Sie vereinbaren (schriftlich bei Auftragserteilung) einen angemessenen Umbauzuschlag, der kalkulatorisch auch noch die vermuteten anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz berücksichtigt.

Sie vereinbaren (ebenfalls schriftlich bei Auftragserteilung) ein Honorar zwischen Mindest- und Höchstsatz, mit dem etwaige (von Ihnen näher beschriebene) Aufwendungen abgedeckt sind (z. B. Mittelsatz mit Maßgabe, dass Sie in der Bauüberwachung eine definierte Anzahl von Mitarbeitern einsetzen).

Sie vereinbaren im Vertrag, dass die Vertragsparteien bei Leistungen, die zum Vertragsschluss nicht absehbar sind, aber möglicherweise anfallen, eine einvernehmliche Leistungs- und Honorarvereinbarung treffen, wenn der Leistungsfall eintrifft. Das gilt z. B. für Bauschadens- oder Schadstoffuntersuchungen, das Erstellen von Bestandszeichnungen oder Ähnliches.

Prüfen Sie im Zuge der Vertragsanbahnung, inwieweit der Auftraggeber für die jeweils unterschiedlichen Varianten empfänglich ist. Wollen Sie die „Pauschalhonorarlösung“ anvisieren, müssen Sie vorab die Leistungen, die wohl erforderlich werden, und das entsprechende Honorar sorgfältig kalkulieren.

Weiterführende Hinweise

Sonderausgabe „HOAI 2013: So rechnen Sie Planungsleistungen im Bestand optimal ab“, pbp.iww.de → Abruf-Nr. 43179360

Excel-Tool zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz in der HOAI 2013, pbp.iww.de → Abruf-Nr. 42348058

Beitrag „Mitverarbeitete Bausubstanz in der HOAI 2013: Besondere Leistungen bleiben zusätzlich abrechenbar“, PBP 11/2015, Seite 6 → Abruf-Nr. 43666767