24.04.2015 · Fachbeitrag · Verbot der Gebührenunterschreitung

Miethöhe einer Anwaltskanzlei darf sich am Umsatz orientieren

von RA Ulrike Fuldner, FA für Steuerrecht, Aschaffenburg

Die Bestimmung im Mietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt (BGH 13.11.14, IX ZR 267/13 - Versäumnisurteil, Abruf-Nr. 173976).

Sachverhalt

Der Kläger vermietete dem beklagten Rechtsanwalt Räumlichkeiten zum Betrieb einer Kanzlei. Laut Vertrag richtete sich die Miete nach dem erzielten Umsatz. Der Beklagte sollte dem Kläger jeweils zum 15. eines Monats die Nettoumsätze des Vormonats nachweisen. In den folgenden Jahren kam es zu mehreren Nachtragsvereinbarungen. Der Beklagte war in den gemieteten Räumen tätig und vertrat den Kläger, dem weitere Immobilien gehörten, in zahlreichen Mietstreitigkeiten. Der Kläger hat den Beklagten im Wege einer Stufenklage auf Auskunft über die erzielten monatlichen Nettoumsätze seiner Kanzlei , die eidesstattliche Versicherung der Richtigkeit seiner Angaben und Zahlung verklagt.

Das LG hat die Klage des Klägers abgewiesen, da die mietvertraglichen Regelungen gemäß §§ 134, 138 BGB nichtig seien. Auch das OLG hat in den zwischen den Parteien getroffenen Regelungen einen Verstoß gegen § 49b Abs. 1 BRAO gesehen, weil der Anwalt einen Großteil seines Umsatzes mit Rechtsstreitigkeiten für den Vermieter erwirtschaftet und sich aufgrund einer der Nachtragsvereinbarungen verpflichtet hatte, das monatliche Honorar (des Vermieters), das 2.900 EUR überschreitet, über den Mietzins „zurückzuvergüten“. Es sei nicht ausgeschlossen, dass er damit im Ergebnis zu niedrige Gebühren in gerichtlichen Angelegenheiten erhalten habe. Der BGH hat die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, allerdings zugunsten des klagenden Vermieters Folgendes in seinem Urteil entschieden.