· Fachbeitrag · Immobiliarvollstreckung
Versteigerung: Rechtsverluste und Regressfallen
Meldet einer der in § 9 Nr. 2 ZVG genannten Rechtsinhaber sein Recht in dem Zwangsversteigerungsverfahren an, macht es aber auf Verlangen des Vollstreckungsgerichts nicht glaubhaft, wird er so behandelt, als wäre er nie Beteiligter im Sinne von § 9 Nr. 2 ZVG gewesen. Ob das Vollstreckungsgericht eine Glaubhaftmachung verlangt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen; dahingehende Auflagen kommen bei nachvollziehbaren Zweifeln an der Berechtigung oder der Ernsthaftigkeit der Anmeldung in Betracht, die sich auch erst im Verlauf des Verfahrens ergeben können (BGH 6.6.13, V ZB 7/12, Abruf-Nr. 132197). |
Praxishinweis
Der Leitsatz der Entscheidung trifft einen in der Praxis der Immobiliarvollstreckung ständig vorkommenden Fall. Er zeigt, wie wichtig es ist, sich als Gläubiger bzw. sog. Beteiligter eines Versteigerungsverfahrens mit dessen Grundsätzen zu beschäftigen. Sonst drohen Rechtsverluste bzw. Regressfallen.
Zwangsversteigerungsverfahren wird als Beteiligtenverfahren geführt
Einer der Grundsätze ist, dass ein Zwangsversteigerungsverfahren als sog. Beteiligtenverfahren geführt wird. Hierzu teilt § 9 ZVG den Kreis der Berechtigten eines Versteigerungsverfahrens in
- Beteiligte von Amts wegen (§ 9 Nr. 1 ZVG) und
- Beteiligte aufgrund Antrag (§ 9 Nr. 2 ZVG).
Von Amts wegen, das heißt, ohne Anmeldung zu beteiligen sind am Verfahren diejenigen, für die zurzeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist.
Wichtig | In erster Linie fallen hierunter der Schuldner, das heißt, der, der bei Verfahrensanordnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sowie der das Verfahren aus einem dinglichen Recht anordnende oder dem Verfahren beigetretene Gläubiger. Hierunter fallen aber auch dinglich Berechtigte, z.B. Miteigentümer, Hypotheken-, Grundschuldgläubiger, Gläubiger von Reallasten, Grunddienstbarkeiten, Nießbräuchen, Dauerwohnrechten oder die, die durch eine Vormerkung gesichert sind, z.B. Berechtigte aus Widersprüchen, Verfügungsverboten oder Pfändungsvermerken.
Beteiligte sind auch die, die ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht haben, ein Recht an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht, aufgrund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist (§ 9 Nr. 2 ZVG).
Wichtig | Hierunter sind alle Gläubiger bzw. dinglich Berechtigten zu verstehen, die ihre Stellung erst nach der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch erworben haben bzw. deren Ansprüche aus dem Grundbuch erst gar nicht ersichtlich sind. Praktisch bedeutsam ist dies bei
- Rechten der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZVG, wozu insbesondere auch seit dem 1.7.07 Hausgeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören (VE 08, 26; 09, 81; 10, 67; 12, 4; 13, 58),
- Gläubigern von unter Eigentumsvorbehalt gelieferten Zubehörgegenständen,
- (Unter)Mietern, die ein (Unter)Mietrecht glaubhaft machen müssen, auf- grund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist und
- Gläubigern, die den schuldrechtlichen Rückgewähranspruch eines (Sicherungs)Grundpfandrechts gepfändet haben (BGH MDR 02, 603).
Damit Beteiligte nach § 9 Nr. 2 ZVG auch berücksichtigt werden, müssen diese ihre Rechte rechtzeitig anmelden. Dies gilt auch, wenn das Gericht bereits von dem Anspruch Kenntnis hat, z.B. wenn nach dem Versteigerungsvermerk eine Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch eingetragen wird. Die Anmeldung ist formfrei solange möglich wie das Versteigerungsverfahren läuft. Sie kann demnach schriftlich (Telefax) oder mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle bzw. im Versteigerungstermin erfolgen. Allerdings sind hierbei bestimmte Zeitpunkte zu beachten (s.u.).
Achtung | Wird eines der in § 9 Nr. 2 ZVG genannten Rechte angemeldet, gilt der Anmeldende zwar zunächst als Beteiligter. Ob das Vollstreckungsgericht eine Glaubhaftmachung verlangt, steht allerdings in seinem pflichtgemäßen Ermessen; dahingehende Auflagen kommen bei nachvollziehbaren Zweifeln an der Berechtigung oder der Ernsthaftigkeit der Anmeldung in Betracht, die sich auch erst im Verlauf des Verfahrens ergeben können (Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 9 Rn. 20; Steiner/Hagemann, ZVG, 9. Aufl., § 9 Rn. 97 f.; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 9 Rn. 4.3). Denn mithilfe der Befugnis, die Glaubhaftmachung zu verlangen, soll das Vollstreckungsgericht „offenbar unbegründeten Anmeldungen und Einwirkungen auf das Verfahren“ vorbeugen. Dies kommt insbesondere bei Anträgen auf sog. abweichende Versteigerungsbedingungen gemäß § 59 ZVG in Betracht. Wird der Anmeldende zur Glaubhaftmachung aufgefordert und gelingt ihm diese nicht, wird er so behandelt, als wäre er nie Beteiligter im Sinne von § 9 Nr. 2 ZVG gewesen.
Die Entscheidung darüber, ob die Glaubhaftmachung gelungen ist, ist grundsätzlich Aufgabe des Tatrichters (BGH NJW-RR 2011, 136).
Rechtzeitiger Zeitpunkt der Anmeldung muss beachtet werden
Damit die nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte bzw. die der Versteigerung entgegenstehenden Rechte (z.B. Zubehör) berücksichtigt werden können, muss die Anmeldung rechtzeitig erfolgen:
- Bei dinglichen Ansprüchen (§ 10 Abs. 1 ZVG) muss die Anmeldung spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erfolgen. Erfolgt die Anmeldung später bzw. wird sie gar unterlassen, erfolgt, wenn das Recht dem betreibenden Gläubiger im Range vorgeht, keine Berücksichtigung im sog. geringsten Gebot. Zudem tritt ein materieller Rangverlust dadurch ein, dass eine Berücksichtigung bei einer Erlösverteilung nach allen anderen Gläubigern erfolgt (§§ 37 Nr. 4, 110 ZVG).
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Im Grundbuch des Schuldners S. sind in Abteilung III folgende Belastungen eingetragen:
III/1 Buchgrundschuld für A-Bank in Höhe von 100.000 EUR III/2 Zwangssicherungshypothek für B in Höhe von 50.000 EUR III/3 Zwangssicherungshypothek für C in Höhe von 30.000 EUR
Das Verfahren wird durch den Gläubiger III/1 betrieben. Der Verkehrswert beträgt 300.000 EUR.
Die Rechte III/2 und III/3 wurden nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch eingetragen. Der Versteigerungstermin findet am 15.8.13 statt. Gläubiger III/3 meldet im Versteigerungstermin, bevor das Gericht die Bietstunde eröffnet, seine Forderung zu Protokoll des Gerichts an. III/2 meldet seine Forderung erst an, nachdem die Bietstunde eröffnet wurde.
Das Grundstück wird dem Interessenten I für einen Betrag von 160.000 EUR zugeschlagen.
Lösung Der Erlös von 160.000 EUR muss durch das Gericht verteilt werden. Hiervon erhält III/1 eine Zuteilung von 100.000 EUR, III/3 eine Zuteilung von 30.000 EUR und III/2 eine Zuteilung von 30.000 EUR.
Dadurch, dass III/2 seine Ansprüche erst nach Eröffnung der Bietstunde angemeldet hat, fällt er bei einer Erlösverteilung hinter den Anspruch des III/3, der seine Rechte ja rechtzeitig vor Eröffnung der Bietstunde angemeldet hat! III/2 verliert also durch diese Unachtsamkeit 20.000 EUR! |
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Wie Beispiel 1; III/2 vergisst seine Forderung anzumelden.
Lösung Jetzt erhält III/2 von dem Erlös keinerlei Zuteilung, da er ja überhaupt keine Anmeldung vorgenommen hat. Stattdessen geht der eigentlich ihm zustehende Betrag von 30.000 EUR an den ehemaligen Grundstückseigentümer (Schuldner). Somit hat III/2 einen vollständigen Verlust seiner Forderung von 50.000 EUR im Versteigerungsverfahren hinzunehmen! |
- Tipp | Um einen Rangverlust zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Anmeldung umgehend ab Kenntnis der Anordnung des Versteigerungsverfahrens vorzunehmen. Hierbei sollten unbedingt die den Anspruch glaubhaft machenden Unterlagen beigefügt werden, um dem Verlangen eines anderen Beteiligten oder des Gerichts zuvorzukommen (vgl. § 9 Nr. 2 ZVG).
- Bei Rechten, die der Versteigerung entgegenstehen, regelt § 37 Nr. 5 ZVG, dass vor der Erteilung des Zuschlags die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens wegen dieser Rechte herbeizuführen ist, andernfalls tritt für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstands. Die Folge einer nicht rechtzeitigen bzw. unterlassenen Anmeldung und Herbeiführung einer Freigabe des Gegenstands bewirkt, dass der Beteiligte nicht mehr auf den Gegenstand zugreifen kann, sondern er letztlich sein Eigentum verliert und stattdessen auf den Erlös als Surrogat zugreifen kann. Es tritt also kein Rangverlust wie bei dinglichen Rechten (s.o.) ein!
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Im Rahmen eines Versteigerungsverfahrens einer Großbäckerei befinden sich auf dem Hof vier LKW, die durch den Schuldner S. unter Eigentumsvorbehalt gekauft wurden. Das Grundstück wird dem Interessent I für 500.000 EUR zugeschlagen. Der Eigentumsvorbehaltsverkäufer V. hat es versäumt rechtzeitig vor der Erteilung des Zuschlages die Freigabe der noch in seinem Eigentum befindlichen LKW herbeizuführen.
Lösung Durch den Zuschlag verliert der V. sein Eigentum (§ 55 Abs. 2 ZVG); er hat lediglich einen Anspruch auf den tatsächlichen Erlös der mitversteigerten Gegenstände, nicht hingegen auf Wertersatz! |
Musterformulierung / Anmeldung bei gepfändetem schuldrechtlichem Rückgewähranspruch | ||||||||||||||||||
An das Amtsgericht … - Vollstreckungsgericht -, Az. K … / …
In dem Zwangsversteigerungsverfahren
des … - Gläubigers -, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten … gegen den … - Schuldner -, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten …
melde ich namens und im Auftrag meines Mandanten (Gläubigers) … folgende Ansprüche zum Zwangsversteigerungsverfahren an:
Nach dem Urteil des AG/LG … vom …, Az. …, das ich in Kopie (nebst dem Kostenfestsetzungsbeschluss vom …, Az. …) beifüge, hat der Gläubiger vom Schuldner zu beanspruchen:
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Gründe: Durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts … vom … Az., … M …, wurde der angebliche Anspruch des Schuldners auf Rückgewähr durch Rückabtretung, Verzicht oder Aufhebung der im Grundbuch des AG … für die Gemarkung … Blatt … in Abteilung III Nr/n. … auf dem Grundstück … Flur … Flurstück … eingetragenen Grundschuld/en, gepfändet. Die Pfändung wurde am … im Grundbuch vermerkt. Zum Nachweis lege ich bei den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des AG … vom …, zugestellt beim Drittschuldner am …, sowie unbeglaubigten Grundbuchauszug vom …, aus dem hervorgeht, dass die Pfändung am … eingetragen wurde.
(Alternativ bei Briefrechten) Zum Nachweis lege ich das Gerichtsvollzieherprotokoll vom … vor, aus dem hervorgeht, dass der Grundschuldbrief dem Schuldner am … im Wege der Hilfspfändung weggenommen wurde. Damit ist die Pfändung als bewirkt anzusehen (§ 830 ZPO).
Rechtsanwalt |
Musterformulierung / Anmeldung bei gepfändeter Eigentümergrundschuld | ||||||||||||||||||
An das Amtsgericht … - Vollstreckungsgericht -, Az. K … / …
In dem Zwangsversteigerungsverfahren
des … - Gläubigers -, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten … gegen den … - Schuldner -, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten …
melde ich namens und im Auftrag meines Mandanten … folgende Ansprüche zum Verteilungsverfahren an. Nach dem Urteil des AG/LG … vom …, Az. …, das ich in Kopie (nebst dem Kostenfestsetzungsbeschluss vom …, Az. …) beifüge, hat der Gläubiger vom Schuldner zu beanspruchen:
Gründe: Durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts … vom ..., Az. … M …, wurde der angebliche Anspruch des Schuldners auf Entstehung einer Eigentümergrundschuld/-hypothek aus der/den im Grundbuch des AG … für die Gemarkung … Blatt … in Abteilung III Nr/n. … auf dem Grundstück … Flur … Flurstück … eingetragenen Grundschuld/en/Hypotheken, samt Zinsen und Nebenleistungen gepfändet. Weiterhin wurden gepfändet: ... Die Pfändung wurde am … im Grundbuch vermerkt. Zum Nachweis lege ich bei den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des AG … vom …, zugestellt beim Drittschuldner am …, sowie unbeglaubigten Grundbuchauszug vom …, aus dem hervorgeht, dass die Pfändung am … eingetragen wurde. | ||||||||||||||||||
(Alternativ bei Briefrechten) Zum Nachweis lege ich das Gerichtsvollzieherprotokoll vom … vor, aus dem hervorgeht, dass der Grundschuldbrief dem Schuldner am … im Wege der Hilfspfändung weggenommen wurde. Damit ist die Pfändung als bewirkt anzusehen (§ 830 ZPO).
Rechtsanwalt |
Musterformulierung / Anmeldung bei nachträglich eingetragener Zwangssicherungshypothek | ||||||||||||
An das Amtsgericht … - Vollstreckungsgericht -, Az. K … / …
In dem Zwangsversteigerungsverfahren
des … - Gläubigers -, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten …
gegen
den … - Schuldner -, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten …
melde ich namens und im Auftrag meines Mandanten die am … in das Grundbuch von … eingetragen Zwangssicherungshypothek zum Versteigerungsverfahren mit folgenden Ansprüchen an:
Rechtsanwalt |
Weiterführende Hinweise
- Zuschlagsversagung bei Zuzahlungen des Meistbietenden außerhalb der Versteigerung, VE 12, 202
- So greifen Sie beim Ersteher auf Ansprüche aus dem Zwangsversteigerungsverfahren zu, VE 12, 195
- So greifen Sie beim Ersteher auf Ansprüche aus dem Zwangsversteigerungsverfahren zu, VE 12, 182
- So greifen Sie beim Ersteher auf Ansprüche aus dem Zwangsversteigerungsverfahren zu, VE 12, 104
- ABC der Immobiliarvollstreckung, VE 10, 85
