01.12.2005 | Baurecht

Prüfungscheckliste beim Bauträgervertrag

von RA Volker Bartelt, Berlin

Im Folgenden werden die wesentlichen Punkte des Bauträgervertrags (BTV) herausgestellt, denen der anwaltliche Berater des Käufers besondere Aufmerksamkeit schenken muss. Diese Checkliste können Sie auch im Online-Service für Abonnenten (www.iww.de) kostenlos herunterladen.  

Checkliste: Prüfungsschwerpunkte beim Bauträgervertrag

Wohnflächenangabe als Beschaffenheitsvereinbarung  

Vereinbarte Wohnflächen sind zentrale Beschaffenheitsmerkmale einer auf Grund des BTV vom Bauträger geschuldeten Wohnung. Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zu Ungunsten des Erwerbers von der vereinbarten Fläche ab, ist die Wohnung mangelbehaftet (BGH NJW 04, 2156).  

Praxishinweis: Fehlen in einem BTV Angaben zur Wohnfläche, kann dies auch ein Vorteil für den Erwerber sein. Hatte der Erwerber bei Abschluss des BTV ganz bestimmte Vorstellungen über die Größe des Kaufgegenstands, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrags maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt (BGH NJW 04, 2156).  

Wohnflächenberechnung  

Eine allgemeine Regel, wie die Wohnfläche einer neu zu errichtenden Wohnung berechnet wird, besteht nicht. Mit der Verwendung des Begriffs „Wohnfläche“ ist jedenfalls keine bestimmte Form der Berechnung verbunden (BGH NJW 91, 912). Im Zweifelsfall muss die Berechnungsgrundlage durch Auslegung unter Berücksichtigung der örtlichen Verkehrssitte ermittelt werden (BGH NJW 01, 818).  

Praxishinweis: Wenn Loggien, Balkone, großflächige Terrassenflächen oder Dachschrägen zum Kaufgegenstand gehören, sollten sich Erwerber und Berater dafür interessieren, in welchem Umfang diese bei der Flächenberechnung berücksichtigt worden sind. Aus dem Bauträgervertrag sollte sich neben einer Wohnflächenangabe auch ihre Berechnungsgrundlage ergeben.  

In Betracht kommt die zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die DIN 277, die DIN 283 oder auch die Wohnflächenverordnung. Die Unterschiede der Berechnungsgrundlagen wirken sich im Umfang der Berücksichtigung von Schrägen, Balkonen, Loggien und Nebenräumen in der Flächenermittlung aus (Koeble, a.a.O., 11. Teil, Rn. 202 ff.). Nach DIN 277 werden ausschließlich Grundflächen ermittelt. Schrägen, Nebenräume, Balkone werden in vollem Umfang bei der Flächenermittlung berücksichtigt. Nach DIN 277 gibt es zudem zwei Berechnungsmethoden. Bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche werden im Wesentlichen die Außenmaße im Rohbau erfasst, bei der Ermittlung der Nettogrundrissfläche die lichten Innenmaße unter Berücksichtigung der Wandaufbauten. Insofern ist die Nettogrundrissfläche immer etwas kleiner.  

Toleranzklauseln  

In vielen BTV finden sich so genannte Toleranz- oder Geringfügigkeitsklauseln. Danach haben geringfügige zumutbare Änderungen der Wohnfläche keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Uneinheitlich beantwortet wird die Frage, was noch geringfügige zumutbare Abweichungen sind. Eine Obergrenze dürfte bei drei Prozent Abweichungstoleranz liegen (Koeble, a.a.O., 11. Teil, Rn. 205).  

Beispielsklausel: Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (bis zu drei Prozent der qm) und der Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt; Kaufpreisminderungen erfolgen nur hinsichtlich der die Toleranzschwelle von drei Prozent übersteigenden Flächenabweichung bezogen auf die Gesamtfläche der Einheit; Hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche gilt die Wohnflächenverordnung.  

Praxishinweis: Bei einer Toleranzklausel dürfen nur Abweichungen innerhalb der Toleranzgrenze nicht zu Rechtsfolgen führen. Wird diese Grenze überschritten, ist die Minderung der Vergütung wegen geringerer Fläche in vollem Umfang durchzuführen und nicht etwa unter Abzug der Toleranz (Pause, a.a.O., Rn. 678). Eine vollständige Toleranzklausel sollte auch die Berechnungsgrundlage für die Minderung der Vergütung enthalten.  

Kaufpreis, Kaufpreisaufteilung  

Sofern Gegenstand der Leistungspflicht des Bauträgers auch eine Einbauküche oder Möbel sind, kann es sinnvoll sein, den hierauf entfallenden Teilkaufpreis im Kaufvertrag im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer gesondert auszuweisen. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis als Gegenleistung (§§ 8, 9 GrEStG). Auch das Entgelt für Grundstücksbestandteile gehört dazu. Möbel oder serienmäßig gefertigte Einbauküchenmöbel, die entsprechend den Raummaßen eingepasst sind, zählen jedoch nicht zu den Gebäudebestandteilen (Boruttau, GrEStG, 15. Aufl., § 2, Rn. 46). Die örtliche Verkehrsauffassung dazu ist allerdings uneinheitlich (vergl. Brambring in Becksches Notarhandbuch A I, Rn. 32).  

Fertigstellungstermin  

Bauträger mögen ungern verbindliche Fertigstellungstermine in BTV aufgenommen wissen. So finden sich zum Beispiel Regelungen wie: „Die Bezugsfertigkeit des Vertragsgegenstands wird angestrebt bis zum 31.7.06. Der Verkäufer übernimmt keine Garantie für eine termingerechte Bezugsfertigstellung.“  

Praxishinweis: Dagegen ist ein verbindlicher Fertigstellungstermin für jeden Käufer regelmäßig von Bedeutung. Der anwaltliche Berater sollte hier auf die Aufnahme eines ausdrücklichen Termins hinwirken. Er kann ferner eine vertraglich vereinbarte Schadenpauschale für den Verzugsschaden des Käufers mit dem Bauträger vorschlagen. Dies dient auch dem Interesse des Bauträgers. Dieser muss nicht bei jeder schuldhaften Verzögerung der Fertigstellung gleich den Rücktritt des Käufers fürchten.  

Formulierungsvorschlag für Fertigstellungstermin mit Schadenpauschalierung (nach Hertel, a.a.O., S. 29):  

• Der Bauträger verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis spätestens ... bezugsfertig und bis spätestens ... vollständig fertig zu stellen.

• Verzögern sich die Arbeiten durch höhere Gewalt, Streik, Schlechtwettertage, die der Bauträger dem Käufer angezeigt hat oder aus anderen Gründen, die der Bauträger nicht zu vertreten hat, oder durch die Ausführung von Sonderwünschen, verschieben sich die vereinbarten Termine entsprechend. Derartige Verzögerungen hat der Bauträger dem Käufer spätestens sechs Monate vor dem vereinbarten Bezugsfertigstellungstermin mitzuteilen bzw. – bei späteren Verzögerungen – unverzüglich nach deren Eintritt.

• Hat der Bauträger die verspätete Bezugsfertigstellung zu vertreten, kann der Käufer für jeden angefangenen Monat der Verzögerung eine Schadenpauschale von ... EUR verlangen. Dem Käufer bleibt vorbehalten, einen höheren Schaden nachzuweisen.

• Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Bauträger erfolglos eine Nachfrist von 14 Tagen zur Bezugsfertigstellung gesetzt hat. Frühestens kann der Rücktritt aber einen Monat nach dem vereinbarten Bezugsfertigkeitstermin erklärt werden. Fristsetzung und Rücktritt bedürfen der Schriftform.

Regelungen zu Mängeln beim BTV als Verbrauchervertrag  

Der Charakter des BTV als Verbrauchervertrag engt die vertraglichen Gestaltungsspielräume für eine Einschränkung der Mängelhaftung des Bauträgers extrem ein. Entsprechend beschränken sich viele Verträge über Neubauten bei Sachmängeln auf den Verweis auf die gesetzlichen Regelungen sowie die Verpflichtung zur Abtretung von Gewährleistungsansprüchen des Bauträgers an den Käufer gegen am Bau beteiligte Handwerker und Architekten. Sofern letzteres nicht als „Subsidiärhaftung“ des Bauträgers (s.u.) ausgestaltet wird, ist diese Regelung unbedenklich.  

Vereinbarung einer Subsidiärhaftung unzulässig 

Eine Subsidiärklausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst haftet, wenn der Käufer sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Ansprüche des Bauträgers gegen am Bau Beteiligte durchzusetzen, verstößt gegen § 309 Ziff. 8 lit. b) aa) BGB und ist unwirksam (BGH NJW 02, 2470).  

Haftungsbeschränkungen für Mängel am Grundstück und der Altbausubstanz 

Zulässigerweise wird bei Vertragsgestaltungen jedoch nach wie vor zwischen Mängeln am Grundstück und Baumängeln differenziert, bei Altbausanierungen auch zwischen Altbausubstanz und dem Gegenstand der Sanierungsleistungen.  

Die Haftung für die Beschaffenheit des Grundstücks kann auch im Verbrauchervertrag beschränkt werden. Allerdings dürfte ein vollständiger Haftungsausschluss unwirksam sein (Pause, a.a.O., Rn. 832). Freizeichnungen für Mängel, die sich auf die Bebaubarkeit und Nutzbarkeit des bebauten Grundstücks beziehen, können nicht wirksam vereinbart werden (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3225). Auch die Haftung wegen Sachmängeln der Altbausubstanz ist beschränkbar, wenn sich die zu erbringenden Sanierungsleistungen von der Altbausubstanz trennen lassen, in die nicht eingegriffen wird. Zu den Einschränkungen siehe z.B. Hertel, a.a.O., S. 254.  

Jegliche vertragliche Haftungsbeschränkung muss allerdings ausdrücklich Schadenersatzansprüche des Käufers bei einer mindestens fahrlässigen Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit bzw. bei einer sonstigen mindestens grob fahrlässigen Pflichtverletzung ausnehmen (§ 309 Nr. 7 BGB). Soweit vertragliche Klauseln diese Einschränkung nicht beinhalten, sind sie wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion unwirksam.  

Praxishinweis: Für den rechtlichen Berater des Käufers ergeben sich ferner Ansätze, wenn der Bauträger bewegliche Sachen mitverkauft, wie zum Beispiel die Kücheneinrichtung. Hier sind die Schranken des Verbrauchsgüterkaufs (§§ 474 ff. BGB) zu beachten. Insoweit können nur Schadenersatzansprüche des Käufers wirksam ausgeschlossen werden, nicht dagegen Rechte des Käufers wegen Sachmängeln.  

Zwangsvollstreckungsunterwerfung 

Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach ein Käufer sich wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen (§ 794 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 ZPO) unterwirft, ist nichtig, wenn der Notar ermächtigt wird, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Nachweis zu erteilen (BGH NJW 99, 51). Eine Unterwerfungsklausel ohne Nachweisverzicht wiederum ist kaum praktikabel, da der Bauträger dem Notar im Rahmen seines Antrags auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung die Voraussetzungen für deren Erteilung (erreichter Bautenstand) in öffentlich beglaubigter Form (§ 726 ZPO) dartun müsste, was ihm nicht gelingen kann (Pause, a.a.O., Rn. 407). Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist daher aus den Bauträgerverträgen weitgehend verschwunden.  

Praxishinweis: Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit Nachweisverzicht ist auch außerhalb des Anwendungsbereichs der MaBV in Verbraucherverträgen unwirksam (BGH NJW 02, 138). Nach Auffassung des BGH ist die Unterwerfungsklausel mit wesentlichen Grundgedanken der Rechtsordnung unvereinbar, weil sie dem Unternehmer den Zugriff auf das Vermögen des Auftraggebers eröffne, ohne dass er nachweisen muss, dass er seine Bauleistung in einem der geltend gemachten Rate entsprechenden Umfang erbracht hat. Damit setzt sie den Auftraggeber der Gefahr der Vorleistung aus, die dem Werkvertragsrecht fremd ist (§§ 641, 320 BGB).  

Abnahmeregelungen im Bauträgervertrag 

Bei Verträgen über Wohnungseigentum werden häufig Teilabnahmen vorgesehen, wonach das Sondereigentum der Wohnung einerseits sowie das Gemeinschaftseigentum andererseits gesondert und getrennt voneinander abgenommen werden. Das macht gerade bei größeren WEG-Anlagen Sinn. Hier kann vereinbart werden, dass das Gemeinschaftseigentum durch einen gemeinsamen Beauftragten und Vertreter aller Käufer abgenommen wird. Die Abnahme ist maßgeblich für den Beginn der Verjährungsfristen, Teilabnahmen sind beschränkt auf die Gegenstände der Teilabnahme.  

Praxishinweis: Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in BTV sollte besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Das gilt insbesondere für den zur Abnahme Bevollmächtigten als auch bezüglich der Kostentragungslast. Beauftragte, die im Lager des Bauträgers stehen, sind inakzeptabel. Das betrifft z.B. den vom Bauträger bestellten ersten Verwalter der WEG-Anlage oder gar ein mit dem Bauträger wirtschaftlich verbundenes Unternehmen. Dagegen spricht nichts gegen die Beauftragung und Bevollmächtigung eines unabhängigen Sachverständigen zur Abnahme. Hinsichtlich der Kosten des Sachverständigen wird häufig erreicht werden können, dass diese der Bauträger trägt. Denn es liegt in seinem Interesse, dass nach Möglichkeit eine einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einem Sachverständigen und nicht mit zahlreichen Käufern durchgeführt wird.  

Mitbeurkundung der Auflassung?  

BTV sehen zuweilen vor, dass die Auflassung in gesonderter Urkunde zu einem späteren Zeitpunkt nach Zahlung des geschuldeten Kaufpreises durch den Käufer an den Verkäufer erklärt wird. Die Zurückhaltung der Auflassung wird zum Teil als die sicherste Abwicklungsform gepriesen, die den Verkäufer vor dem vorzeitigen Verlust seines Eigentums schützt (Kanzleiter, DNotZ 04, 199; Schmidt/Eue, Münchner Vertragshandbuch, Band 5, 5. Aufl., I. 30, Rn. 14).  

Praxishinweis: Der anwaltliche Berater eines Käufers kann unter Kostengesichtspunkten für seinen Mandanten darauf hinwirken, dass die Auflassung mit beurkundet wird. Eine gesonderte spätere Beurkundung der Auflassung löst eine weitere 5/10 Gebühr aus dem Kaufpreis aus (§§ 32, 38 Abs. 2 Nr. 6a KostO), die vom Käufer zu tragen ist. Allerdings ist die Mitbeurkundung manchmal nicht praktikabel, wenn der Gegenstand der Auflassung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sachenrechtlich noch nicht hinreichend bestimmbar ist.  

Kosten der Rückabwicklung bei Rücktritt des Erwerbers aus gesetzlichen Gründen 

Manche BTV enthalten besondere Regelungen für den Fall, dass der Bauträger von dem Vertrag wegen Zahlungsverzug des Käufers zurücktritt. Für diesen Fall lässt sich der Bauträger – vorbehaltlich der Geltendmachung höherer Ansprüche – eine Schadenpauschale in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes vom Kaufpreis versprechen. Eine Schadenpauschale ist nur zulässig, wenn die Vorgaben nach § 309 Nr. 5 BGB eingehalten werden:  

• Hinsichtlich der Höhe können Pauschalen bis zu drei Prozent des Kaufpreises wirksam vereinbart werden, ohne dass es aber eine starre Regel gibt (Schmidt/Eue, a.a.O., I 30 Ziff. 52).

• Eine Schadenpauschale, die dem Käufer nicht den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale, führt zur Unwirksamkeit der Regelung (§ 309 Nr. 5 lit. b BGB).

Praxishinweis: Für den Berater können solche Regelungen Anlass sein, auch eine Regelung der Rechtsfolgen des gesetzlichen Rücktritts des Käufers zu verlangen. Hierbei interessieren den Käufer mindestens die Kosten des Vertrags und seiner Rückabwicklung sowie seine Finanzierungskosten. Der Käufer kann zwar seine Vertragskosten ohne vertragliche Regelungen als Schadenersatz bzw. Aufwendungsersatz geltend machen (§§ 280, 284 BGB). Dies setzt aber – zusätzlich – ein Verschulden des Bauträgers voraus. Ein Rücktrittsrecht des Käufers kann im BTV über einen Neubau bei Fehlschlagen der Nacherfüllung weder ausgeschlossen noch inhaltlich beschränkt werden (§ 309 Nr. 8 lit. b) bb) BGB).  

Formulierungsvorschlag: Bei einem Rücktritt des Käufers hat der Bauträger diesem die Kosten dieses Vertrags, seiner Rückabwicklung und die Finanzierungskosten zu ersetzen.