06.04.2009 | Wohngebäudeversicherung

Ersetzt die Wohngebäudeversicherung einen Mietausfallschaden?

von RiOLG Dr. Dirk Halbach, Köln

Bei der Gebäudeversicherung wird nur der Mietausfall für Wohnungen ersetzt, die zur Zeit des Versicherungsfalls tatsächlich vermietet sind (OLG Schleswig 31.7.08, 16 U 10/08, Abruf-Nr. 091009).

Sachverhalt

Beim Brand eines Wohnhauses wurden mehrere Wohnungen beschädigt. Zur Schadenregulierung (VGB 2002) erfolgte ein förmliches Sachverständigenverfahren, mit dem „der Schaden zum Neuwert und Zeitwert“ gemäß den AVB ermittelt wurde. Der Berechnung des Mietausfallschadens lag eine vom VN erstellte Leerstandsliste zugrunde, die sich über den Vermietungsstand, den üblichen Mietzins sowie die Nutzbarkeit verhielt. Der Sachverständige errechnete für 10 vermietete, nicht weiter bewohnbare Zimmer einen Schaden von 12.644 EUR. Der VN errechnete einen weiteren Schaden von 167.255,20 EUR für unvermietete Zimmer, die kurz vor der Vermietung standen. Das LG hat den VR zur Zahlung weiterer 36.310,36 EUR verurteilt. Die Berufung des VR hatte teilweise Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Der VN kann lediglich 22.961,04 EUR gemäß § 3 Nr. 1a) VGB 2002 verlangen. Danach ersetzt der VR den Mietausfall einschließlich fortlaufender Mietnebenkosten nur, wenn Mieter von Wohnraum infolge des Versicherungsfalls berechtigt sind, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Auf Ersatz von Mietausfallschäden hat der VN daher keinen Anspruch. Auch bei systematischer versicherungsrechtlicher Betrachtung ergibt sich, dass es sich bei der Wohngebäudeversicherung um eine Sachversicherung handelt. Das erschließt sich aus dem Leistungsversprechen, das sich auf die Aufräum- und Wiederherstellungskosten bezieht. Dazu passt ein begrenzter Ersatz des Mietausfalls. Eine weitergehende Abfederung des Mietausfallschadens auch in Bezug auf Vermögensschäden, Nichtvermietbarkeit leer stehender Wohnungen, Probleme der Vollvermietung nach Sanierung, könnten nur Gegenstand einer Betriebsunterbrechungsversicherung sein oder einer Mietverlustversicherung.  

Tatsächlich ergibt sich aus § 9 Nr. 2 ABM 89, erweiterter Mietausfall für infolge des Versicherungsfalls gekündigten Wohnraum, dass der mit § 3 Nr. 1 VGB 2002 wortgleiche § 3 Nr. 1 ABM 89 sich auf zum Zeitpunkt des Schadens vermieteten Wohnraum bezieht. Dass es vom Zufall abhängen kann, ob eine Wohnung zum Zeitpunkt des Schadenseintritts vermietet ist, oder ob das erst wenig später der Fall ist, gebietet weder unter dem Gesichtspunkt einer wirtschaftlich orientierten Auslegung noch unter teleologischen Gesichtspunkten, über den Wortlaut hinauszugehen. Das Interesse des VN rechtfertigt nicht, das Leistungsversprechen erweiternd in Richtung auf eine allgemeine Ausfallhaftung auszulegen, zumal eine Betriebsunterbrechungsversicherung auch mehr kosten würde.