§ 10 ErbStG – Finanzamt darf bei Immobilien keinen pauschalen Verkehrswert ansetzen

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Gegenstand zum Teil entgeltlich und zum Teil unentgeltlich erworben wird. Ein typisches Beispiel ist die Schenkung von Grundbesitz mit darauf noch lastenden Restschulden, die der Beschenkte übernimmt. Bei der Ermittlung des Steuerwerts der Zuwendung dürfen die übernommenen Schulden abgezogen werden. Allerdings nur im Verhältnis Steuerwert zum Verkehrswert der Immobilie.  

Als Verkehrswert ist der gemeine Wert im Sinne des § 9 BewG anzusetzen. Für die Ermittlung des gemeinen Wertes kann das Finanzamt aber nicht einfach typisierend das Doppelte des steuerlichen Wertes berücksichtigen, was gemäß R 17 Abs. 6 S. 4 ErbStR als plausible Messgröße für die Steuerpflichtigen akzeptiert wird. Nach Auffassung des BFH hat in solchen Fällen das Finanzamt den Nachweis für den anzusetzenden gemeinen Wert zu führen.  

Um einen möglichst hohen Anteil der übernommenen Verbindlichkeiten abziehen zu können, ist es aus Sicht der Beschenkten erstrebenswert, den Verkehrswert nahe dem Steuerwert anzusiedeln. Dafür muss nicht immer ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken eingeholt werden. Ausreichend ist hier eine Reihe von anderen Informationsquellen: 

• Eine Nachfrage bei den örtlichen Banken über die aktuellen Beleihungswerte für vergleichbare Grundstücke (R 17 Abs. 6 S. 3 ErbStR),

• Versicherungswerte von Assekuranzunternehmen für entsprechende Gebäude oder

• Nachfrage bei Maklern über einen möglichen erzielbaren Verkaufspreis.

• Als nützliche Hilfe dienen auch die im Internet abrufbaren Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer, für Nordrhein-Westfalen etwa unter www.gutachterausschuss.nrw.de.