§ 147 BewG - Ansatz der Miete hat Vorrang

Ist ein Grundstück nicht oder an Angehörige vermietet und ist hierfür keine übliche Miete zu ermitteln, ist der Grundstückswert bei Erbschaft oder Schenkung nach § 147 Abs. 2 BewG zu berechnen. Dann sind die ertragsteuerlichen Ansätze maßgebend, was oft zu Vorteilen führt. Denn in diesem Fall werden sämtliche Abschreibungen und sonstige Minderungen berücksichtigt. Betroffen hiervon sind insbesondere Fabrikgebäude. Oftmals führen die Erwerber solcher Immobilien eine Vergleichsrechnung zwischen Ertrags- und Buchwert durch und legen dem Finanzamt dann die günstigere Lösung vor.  

Die Finanzverwaltung prüft aber stets vorrangig die Möglichkeit der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 146 BewG. Nur in den übrigen Fällen kommt die besondere Bewertung des § 147 BewG überhaupt in Betracht. R 178 Abs. 1 ErbStR zählt eine Reihe von Immobilien auf, für die die gesonderte Behandlung in Frage kommt. Diese Liste liefert aber nur Anhaltspunkte, die Grundstücke werden nicht pauschal mit dem Buchwert angesetzt. Beispielsweise werden in der Liste Tankstellengrundstücke aufgezählt. Hier muss aber grundsätzlich die Pacht in Anteile für Grundstück und Betriebsvorrichtungen aufgeteilt und anschließend der Ertragswert festgestellt werden.  

Auch im Rahmen einer Betriebsaufspaltung bleibt auf Grund der tatsächlichen Vermietung kein Spielraum für eine Sonderbewertung. Als erzielbare Jahresmiete ist hier von der vertraglich vereinbarten und nicht von der üblichen Miete auszugehen, unabhängig davon, ob diese angemessen ist. Diese Auffassung hat auch der BFH bestätigt.