§§ 16, 34 EStG - Vermietetes Grundstück als Veräußerung eines Teilbetriebs

Die Tarifbegünstigung der §§ 16, 34 EStG auf Veräußerungsgewinne gilt auch für einen Teilbetrieb, wenn dieser für sich organisatorisch geschlossen ist und einen mit gewisser Selbstständigkeit ausgestatteten Teil eines Gesamtbetriebs darstellt. Er muss für sich betrachtet aber alle Merkmale eines Betriebs aufweisen und als solcher lebensfähig sein. Das ist nach einem aktuellen Urteil des FG Köln bei einem fremdvermieteten Grundstück zwar nicht von vornherein ausgeschlossen. Die Veräußerung als ermäßigt besteuerter Teilbetrieb setzt allerdings voraus, dass die Vermietung beim Gesamtbetrieb ein Eigenleben geführt hatte und darüber hinaus die Grundstücksverwaltung auch außerhalb dieses Unternehmens einen gewerblichen Charakter hätte.  

Hierzu muss die Vermietung der verkauften Immobilie zuvor isoliert betrachtet werden, wie etwa bei der Betriebsaufspaltung, die Voraussetzungen eines Gewerbebetriebs erfüllen und sich als gesonderter Verwaltungskomplex aus dem Gesamtunternehmen herausheben. Kein entsprechend separates Objekt stellt dabei einfach nur vermietete oder verpachtete Grundstücke im gewöhnlichen Rahmen dar. In einem derartigen Fall liegt kein Teilbetrieb vor und die Tarifermäßigung sowie der Veräußerungsfreibetrag kommen nicht in Betracht.  

Das gilt auch für den Fall, dass das Unternehmen anschließend eine neue Immobilie erwirbt und die bisherige Vermietung sowie die gewerbliche Tätigkeit dadurch nicht aufgegeben sondern fortgesetzt wird. Dieser Umstand führt nicht zur Einordnung als Verkauf eines Teilbetriebs. Hierfür müsste der Betrieb nämlich durch den Verkauf endgültig eingestellt sein, indem die Immobilie als wesentliche Betriebsgrundlage in einem einheitlichen Vorgang veräußert oder entnommen wurde. Daran fehlt es, wenn die verbleibenden Betriebsteile weiterhin gleichartige Leistungen erbringen.