§ 186 BewG - Ermittlung der üblichen Miete

Zum 1.1.2009 ist das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht in Kraft getreten. Einen Schwerpunkt des neuen Gesetzes bildet dabei die Bewertung von Grundvermögen. Bebaute Grundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte), werden nach dem neuen Ertragswertverfahren nach § 184 ff. BewG bewertet. Als Rohertrag ist die vereinbarte Jahreskaltmiete zugrunde zu legen. Analog zur alten Regelung ist nach dem neuen § 186 Abs. 2 BewG die übliche Miete anzusetzen, wenn das Gebäude eigengenutzt wird, leer steht, unentgeltlich überlassen wird oder wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht. Das gilt auch bei der Überlassung an fremde Dritte. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietobjekten, Geschäftshäusern und gemischt genutzten Grundstücken im Inland sowie innerhalb des EU- und EWR-Raums maßgebend.  

Die OFD Koblenz weist darauf hin, dass die übliche Miete nach altem und neuem Recht aus Referenzwerten abgeleitet wird. Als üblich ist die Miete anzusehen, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.  

Die übliche Miete kann dabei nicht aus Erträgen oder Umsätzen von Gewerbebetrieben abgeleitet werden, denen das zu bewertende Objekt in gleicher Weise wie etwaige Vergleichsobjekte dient. Fehlen Mietspiegel, Datenbanken oder Vergleichsobjekte, erfolgt die Wertermittlung für das Grundstück bis 2008 über die Sonderregel des § 147 BewG und ab 2009 nach dem Sachwertverfahren.