§ 198 BewG - Verkaufspreis ist marktgerechter als der Wert eines Gutachtens

Der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für eine Immobilie liefert den sichersten Anhaltspunkt für den gemeinen Wert. Daher ist es nach dem Urteil des FG Berlin-Brandenburg nicht sachgerecht, ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts vorrangig gegenüber einer Veräußerung innerhalb eines Jahres nach dem Steuerzeitpunkt zu berücksichtigen. Zwar ist nach § 198 BewG ein niedrigerer als der nach den Vorschriften des BewG festgestellte Grundstückswert anzusetzen, wenn dieser durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen wird. Dies bedeutet allerdings nicht, dass es dem FA bei Vorliegen sowohl eines Gutachtens als auch eines zeitnahen Grundstücksverkaufs versagt wäre, beide Beweismittel heranzuziehen und danach unter Abwägung aller relevanten Umstände den Veräußerungspreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen.  

Ein nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelter Marktpreis bietet die beste Gewähr zur Abbildung des wahren Werts. Ein Sachverständigengutachten stellt demgegenüber eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung dar und kann selbst bei schlüssigen Berechnungen zu Ergebnissen führen, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen. Auch wenn der im Einzelfall erzielte hohe Kaufpreis dem besonderen Geschick des Maklers oder der Unerfahrenheit des Käufers zu verdanken ist, sind dies keine besonderen Verhältnisse nach § 9 Abs. 2 BewG. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.  

Praxishinweis: Zum Nachweis des niedrigeren Werts über Gutachten oder Verkaufspreis siehe Abschnitt 43 des Anwendungserlasses zur Grundstücksbewertung ab dem Jahre 2009.