§§ 21, 22 EStG – Verlust aus Optionsgeschäften ist nicht bei Mieteinkünften abziehbar

Werden Mieteinnahmen zur Durchführung von Optionsgeschäften eingesetzt, kann der daraus entstehende Verlust nicht als Werbungskosten bei § 21 EStG geltend gemacht werden. Das gilt auch dann, wenn die angelegten Beträge später wiederum für Zwecke der Vermietung verwendet werden sollen. Im vom BFH entschiedenen Fall vermietete ein Immobilienmakler über vierzig Objekte und verwendete die daraus erzielten Überschüsse für Devisenoptionsgeschäfte. Die hieraus entstandenen erheblichen Verluste wollte er als Werbungskosten von den Einnahmen nach § 21 EStG abziehen, weil die aus dieser Einkunftsquelle stammenden Mittel dazu bestimmt gewesen seien, die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten zu decken und weitere Vermietungsobjekte anzuschaffen. 

Obwohl Mieteinkünfte Vorrang vor den sonstigen Einkünften haben, tritt nach Auffassung des BFH das jeweilige Optionsgeschäft als eigenständige Erwerbsquelle zwischen die Vermietertätigkeit und die Verluste. Allein der Entschluss, die Optionserlöse für eine andere Einkunftsart zu verwenden, begründet noch keinen wirtschaftlichen Zusammenhang. Dabei ist die Besonderheit zu beachten, dass erst der wirtschaftliche Erfolg der Optionsgeschäfte darüber entscheidet, ob überhaupt Mittel zur Reinvestition in das Mietobjekt zur Verfügung stehen. Somit stellt die Anlage vereinnahmter Mieten Einkommensverwendung dar und ist nur deshalb steuerrechtlich bedeutsam, weil dadurch wieder Einkünfte bei einer anderen Einkunftsart bezogen werden. 

Zu beachten ist, dass jedoch Guthabenzinsen aus Bausparverträgen und im Zusammenhang damit geleistete Schuldzinsen den Mieteinkünften zuzuordnen sind, wenn die Zwischenfinanzierung eingesetzt wird, um früher ein Bauspardarlehen zugeteilt zu bekommen.