§ 21 EStG – Angehörigenmietverträge können auch vom Üblichen abweichen

Grundsätzlich muss ein Vertrag zwischen nahen Angehörigen einem Fremdvergleich standhalten, um steuerlich anerkannt zu werden. Voraussetzung ist außerdem, dass er rechtlich wirksam geschlossen und gemäß der Vereinbarung tatsächlich durchgeführt wird. Dabei hat aber nicht jede geringfügige Abweichung vom Üblichen sofort die steuerliche Nichtanerkennung zur Folge. Dies gilt insbesondere, wenn diese durch geschäftliche Unerfahrenheit der Beteiligten verursacht sind. Entscheidend sind vielmehr ernsthafte Vereinbarung und tatsächliche Durchführung. Dabei können Mietverträge an nahe Angehörige grundsätzlich formlos geschlossen werden, was aber ein Kriterium für die Unüblichkeit darstellt. Damit das Mietverhältnis als ernsthaft vereinbart gilt, muss der Vertrag in jedem Fall Miethöhe und -sache bezeichnen.  

Fehlende Nebenkostenabreden sind alleine nicht schädlich, aber ein zusätzlicher Aspekt für die Unüblichkeit in der Gesamtbetrachtung. Je mehr Unüblichkeiten zusammentreffen, desto mehr spricht für die steuerliche Nichtanerkennung. Generelle Ausschlussgründe sind, wenn  

• die Miete nicht gezahlt wird,

• die Zahlungen entgegen der Vereinbarung statt monatlich jährlich oder in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen,

• nicht abgeschlossene Wohnräume im Haus der Eltern an volljährige Kinder vermietet werden oder

• Angehörige wechselseitig vermieten. Eine Ausnahme gilt, wenn das Kind an die Eltern vermietet und im Gegenzug unentgeltlich im Haus wohnt.

Die Finanzverwaltung erkennt einen Mietvertrag jedoch an bei  

• Barzahlung ohne Quittung,

• Verrechnung mit dem Unterhaltsanspruch oder

• Vermietung durch den Unterhaltsverpflichteten, wenn die Miete aus dessen geleistetem Unterhalt oder aus Geldschenkungen resultiert.