§ 21 EStG - Bei Ferienwohnung zählt die durchschnittliche Vermietungszeit vor Ort

Sofern Ferienimmobilien nur an wechselnde Gäste vermietet werden, wird die Einkunftserzielungsabsicht unterstellt, sofern die ortsübliche Belegungsdauer nicht deutlich unterschritten wird. Der BFH hat sich nun dazu geäußert, welche Referenzgröße hierzu herangezogen werden kann. Im Urteilsfall wurden vier Ferienwohnungen vermietet, dabei lag der Leerstand bei einer der Wohnungen bei rund 90 v.H. Das Finanzamt berücksichtigte für diese Wohnung mangels Überschusserzielungsabsicht keine Mietverluste.  

Dem stimmt der BFH zu. Denn die Einkünfteerzielungsabsicht kann nicht unterstellt werden, wenn die ortsübliche Vermietungszeit mindestens um 25 v.H. unterschritten wird und es hierfür keine Vermietungshindernisse gibt. Dabei sind die Vermietungszeiten nicht aus den tatsächlichen Verhältnissen in einem Gebäudekomplex abzuleiten. Der Begriff „ortsüblich” bezieht sich vielmehr auf die individuellen Vermietungszeiten, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Diese Referenz ist nämlich auch die Grundlage, wenn etwa bei Vermietung an Angehörige auf den örtlichen Mietspiegel abstellt wird.  

Zwar bleibt es dem Eigentümer überlassen, welche der von ihm vermieteten Wohnung er in welchem Umfang auslastet. Allerdings liegt dann keine Einkunftserzielungsabsicht mehr vor, wenn die Belegzeiten einer Wohnung mit rund 10 v.H. weit unter der vom Landesamt für Statistik ermittelten durchschnittlichen Vermietungsdauer liegen. Dabei greift der Verweis auf schlechtes Wetter nicht. Denn das betrifft auch die anderen Wohnungen in der Region. Sofern also die Prognose keine positiven Einkünfte nachweisen kann, dürfen die anfänglichen Mietverluste nicht abgezogen werden.