13.02.2025 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Bestimmung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung

Die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste müssen zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Außerdem ist anhand der Bettenauslastung ein Rückschluss auf die Vermietungszeit möglich. Dabei ist auf die tatsächlich mögliche und nicht auf die beworbene Nutzung abzustellen.

Hintergrund

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet, denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr ‒ bis auf ortsübliche Leerstandszeiten ‒ an wechselnde Feriengäste vermietet wird.

Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung sind die individuellen Vermietungszeiten des streitgegenständlichen Vermietungsobjekts mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ferienort im Durchschnitt erzielt werden. Können die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet der Gemeinde. Er kann ‒ je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts ‒ das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.