§ 21 EStG - Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten

Bei einer langfristigen Vermietung von Gewerbeobjekten kann die Einkünfteerzielungsabsicht nicht grundsätzlich vermutet werden, wenn Werbungskostenüberschüsse vorliegen. Zwar ist nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Eigentümer Überschüsse erwirtschaften will. Diese vom BFH aufgestellten und von der Finanzverwaltung übernommenen Grundsätze gelten aber nur für die Vermietung von Wohnungen, auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt.  

Bei Gewerbeimmobilien ist hingegen im Einzelfall festzustellen, ob über die voraussichtliche Dauer der Nutzung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. Den Eigentümer trifft im Zweifel die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt kein Markt besteht und sich die Flächen nur sporadisch zu einem geringen Preis vermieten lassen, so muss er zum Beleg seiner fortbestehenden Vermietungsabsicht zielgerichtet auf einen vermietbaren Zustand hinwirken. Hierzu können auch bauliche Umgestaltungen notwendig sein. Bleibt der Steuerpflichtige untätig und nimmt den Leerstand hin, spricht dies gegen den Entschluss zu vermieten oder für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht. Dies kann in einem solchen Fall auch nicht durch die ansonsten übliche Prognose der Einnahmen und Ausgaben über 30 Jahre widerlegt werden. Bei einem Objekt ohne Marktgängigkeit und häufigem Leerstand sind die Einnahmen nämlich gerade nicht zu prognostizieren. Benötigt werden vielmehr Gegenstrategien und vor allem die Art und Intensität der Vermietungsbemühungen.  

Fundstellen:  

BFH 20.7.10, IX R 49/09