§ 21 EStG - Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen mit Leerstandszeiten

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an Feriengäste vermietet, ist ihr Vermieten nicht mit einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit vergleichbar. Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann dann nur unterstellt werden, wenn die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht um mehr als 25 % unterschritten werden. Sofern der Vermieter eine entsprechende Belegung etwa durch Daten des Tourismusbüros vor Ort nachweist, werden die Verluste ohne Überschussprognose wie bei jeder Mietimmobilie anerkannt. Ist die ortsübliche Vermietungszeit nicht feststellbar, muss nach einer aktuellen Entscheidung des BFH die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden.  

Im zugrunde liegenden Fall wurden mehrere Ferienwohnungen an 97 Tagen vermietet und in der übrigen Zeit für Gäste bereitgehalten. Die Vorinstanz ging davon aus, dass es zulasten des Finanzamts geht, wenn keine ortsüblichen Vermietungszeiten feststellbar sind, und erkannte die Verluste an. Dem folgte der BFH nicht.  

Lässt sich eine ortsübliche Vermietungszeit nicht feststellen, greift die gesetzliche Typisierung nicht und die Einkünfteerzielungsabsicht muss konkret festgestellt werden. Die Feststellungslast für die ortsüblichen Vermietungszeiten obliegt dem Vermieter. Dieser hat dabei die Gelegenheit, beim Fehlen offizieller Belegungszahlen selbst ortsübliche Vermietungszeiten durch eine repräsentative Aufstellung darzulegen. Nicht erlaubt sind dabei aber die Referenzdaten der Nachbargemeinden, wenn diese vom Niveau vor Ort abweichen.