§ 21 EStG - Einkunftserzielungsabsicht bei Ferienwohnung trotz Selbstnutzung

Unter den Voraussetzungen, dass eine Ferienwohnung nur wechselnden Feriengästen überlassen wird, die ortsübliche Vermietungszeit nicht mehr als um 25 % unterschritten wird und keine gewerbsmäßige Verwaltung vorliegt, ist nach einem aktuellen Urteil des FG Köln kein Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht notwendig. Einkünfte nach § 15 EStG sind in diesem Fall nicht anzunehmen, wenn die einzige Ferienwohnung zwar unter Einschaltung einer Vermittlungsfirma angeboten wird, dies aber keine hotelmäßige Verwaltung darstellt. Bei bloßer Übertragung der Verwaltung liegt die gewerbliche Tätigkeit nur beim Vermittler vor.  

Im Rahmen des § 21 EStG muss die Ferienwohnung zur Überschuss-erzielungsabsicht grundsätzlich im ganzen Jahr bis auf übliche Leerstandszeiten an wechselnde Gäste vermietet werden und der Eigentümer darf sich dort nur kurz zur Endreinigung oder zu Reparaturen aufhalten. Schädlich ist, wenn sich der Eigentümer die Möglichkeit der Selbstnutzung vorbehalten hat, auch wenn dies dann tatsächlich nicht in Anspruch genommen wird. Hier führt bereits die Chance der Selbstnutzung zum Nachweis der Überschussprognose, weil es in späteren Jahren zur Eigenbelegung kommen könnte.  

Anders beurteilt das FG Köln den Fall, wenn die vorbehaltene Selbstnutzung sich auf eine vierwöchige Zeit im Winter, ausgenommen Weihnachten und Neujahr, bezieht und die Wohnung an der Küste liegt. Da sie dann ohnehin leer stehen würde, lassen sich bei Eigenbelegung in dieser Jahreszeit gleichzeitig etwa Wohnung und Mobiliar pflegen und instand setzen. Das fällt dann unter einen unschädlichen Reparaturaufenthalt außerhalb der Saison. Das gilt vor allem dann, wenn in der übrigen Zeit eine außergewöhnlich hohe Belegungsquote erreicht wird. Allerdings muss die vorbehaltene vierwöchentliche Selbstnutzung berücksichtigt werden, indem ein angefallener jährlicher Mietverlust nur zur 48/52 absetzbar ist.