§ 21 EStG – Fremdfinanzierung lohnt auch bei ausreichenden Eigenmitteln

Beim Bau, Kauf oder zur Renovierung einer Mietimmobilie wird unter wirtschaftlichen Aspekten vorrangig das vorhandene Eigenkapital eingesetzt, da die Sollzinsen meist über den Habenzinsen liegen. Steuerlich ergeben sich dabei keine Auswirkungen. Vermehrte Schuldzinsen sind entweder als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abziehbar oder es mindern sich entsprechend die Kapitaleinnahmen bei gleicher Progression. Mit Einführung der Abgeltungsteuer ändert sich dieser bekannte Effekt, sodass er bereits heute in langfristige Kreditentscheidungen eingebunden werden sollte. Ab 2009 unterliegen die privaten Zinserträge nur noch dem Pauschalsteuersatz von 25 v.H. und belasten nicht mehr die Progression des übrigen Einkommens. Einkünfte nach § 21 EStG hingegen werden weiterhin mit der individuellen Progression besteuert. 

Liegt der persönliche Steuersatz eines Vermieters über 25 v.H., wirkt sich der Einsatz von Fremdmitteln stärker aus als die Verwendung von Eigenkapital. Hier kann die künftige Tarifspreizung von bis zu 20 v.H. zwischen § 20und § 21 EStG zur Entlastung genutzt werden. Steht ausreichend Eigenkapital für die Immobilieninvestition zur Verfügung und bleiben die Gelder auf der Bank, werden die Erträge steuerlich mit abgeltender Wirkung zu einem Viertel erfasst. Will der Bauherr oder Käufer das geplante Grundstück zur Erzielung von Mieteinkünften verwenden, wirken sich Schuldzinsen als Werbungskosten auch ab 2009 unverändert zum individuellen Steuersatz mindernd aus und entlasten auch noch den Tarif auf die übrigen Einkunftsarten. 

Praxisbeispiel: Wer z.B. aus 100.000 EUR Anleihen jährliche Zinsen von 4.500 EUR vereinnahmt, versteuert ab 2009 lediglich 1.125 EUR. Der entsprechende Finanzierungsaufwand von angenommen 4.800 EUR auf einen Kredit von 100.000 EUR mindert die Steuerlast hingegen um bis zu 2.160 EUR. Dem Steuervorteil von bis zu 1.035 EUR steht dann lediglich ein leicht höherer Schuldzinsensaldo von rund 300 EUR jährlich gegenüber.