§ 21 EStG - Keine AfA für außergewöhnliche Abnutzung aufgrund von Mietrückgängen

Mietrückgänge von rund einem Drittel rechtfertigen keine AfA für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung, solange die Mietwohnung trotz der Einnahmeverluste objektiv zur Erzielung positiver Einkünfte geeignet bleibt. Denn der Ansatz einer AfaA setzt voraus, dass die Immobilie in ihrer wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit beeinträchtigt ist. Diesen vom FG Schleswig-Holstein jetzt entschiedenen Fall hatte der BFH bislang ausdrücklich offengelassen. Er bekommt aber angesichts der Wirtschaftskrise eine größere Bedeutung.  

Die AfaA dient dazu, die über den üblichen Wertverzehr hinausgehenden außergewöhnlichen Umstände oder Einwirkungen zu berücksichtigen. Voraussetzung ist also ein aus dem üblichen Rahmen fallendes Ereignis. Hierdurch muss die Nutzungsfähigkeit einer Immobilie so beeinträchtigt werden, dass sie sich nur noch vermindert oder gar nicht mehr weitervermieten lässt. Dies liegt nicht vor, wenn sämtliche Wohnungen vermietet sind, wenn auch zu einem reduzierten Entgelt. Auch wenn der Mietertrag signifikant zurückgeht, ergibt sich hieraus kein Rückschluss auf die Beeinträchtigung der Nutzungsfähigkeit.  

Eine deutliche Ertragsminderung reduziert zwar den Verkaufspreis eines Grundstücks. Die Erzielung von Einkünften besteht aber unabhängig davon, wie der Markt diese Nutzungsmöglichkeit bewertet. Das gilt so lange, wie das Haus nachgefragt wird und zur Nutzung wirtschaftlich sinnvoll herangezogen werden kann. Erst wenn es dauerhaft nicht mehr eingesetzt werden kann, kommt eine außergewöhnliche AfA in Betracht.