§ 21 EStG - Keine Werbungskosten bei uneinigen Erben über die Vermietung

Besteht zwischen Mitgliedern einer Erbengemeinschaft sowohl Uneinigkeit über die künftige Verwendung des Objekts als auch über die Art möglicher Mieter, fehlt es am gemeinschaftlichen Willen, Einkünfte zu erzielen. Daher sind die Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung nicht als vorab entstandene Werbungskosten abzugsfähig. Im vom FG München rechtskräftig entschiedenen Fall hatten Schwestern eine Doppelhaushälfte geerbt und umfangreiche Umbaumaßnahmen durchgeführt. Die hatten sich länger als erwartet hingezogen und zwischen den Geschwistern kam es zu Unstimmigkeiten. Das Objekt wurde daraufhin nach sechs Jahren verkauft.  

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nach der ständigen BFH-Rechtsprechung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn sich der Hausbesitzer endgültig entschlossen hat, durch die Vermietung Einkünfte zu erzielen und er diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Dieser Wille muss aus äußeren Umständen erkennbar und konkret sein. Werden Aufwendungen in dieser Zeit getätigt, besteht der Zusammenhang mit den Mieteinkünften auch dann noch, wenn diese Absicht später wegfällt.  

Dieser notwendige Vermietungswille fehlt aber, wenn das Objekt nach dem Erbfall zunächst leer steht, erst langsam mit der Räumung begonnen wird und zwischen den Erben Unklarheit über den Umfang notwendiger Umbauarbeiten, die Kosten und über deren Verteilung bestand. Dann müssen konkrete Nachweise - etwa durch Zeitungsinserate, Einschaltung eines Maklers oder eindeutige Vermietungsbemühungen im persönlichen Umfeld - erbracht werden. Ohne eine solche belegte Vermietungsabsicht sind die Mieteinkünfte mit 0 EUR festzusetzen.