§ 21 EStG - Mangelnde Schuldtilgung spricht gegen beabsichtigte Überschusserzielung

Nach der ständigen BFH-Rechtsprechung wird die Einkünfteerzielungsabsicht bei langfristiger Vermietung vorausgesetzt und daher nicht geprüft. Diese großzügige Sichtweise gilt aber nicht mehr, wenn ein Kredit zur Finanzierung der Immobilie nicht getilgt wird und die laufenden Zinsen gleichzeitig dem Schuldsaldo hinzugerechnet werden. Sofern das Finanzierungskonzept in einem solchen Fall von vornherein keine Kompensation durch spätere positive Ergebnisse vorsieht, liegt keine Einkunftserzielungsabsicht, sondern Liebhaberei vor.  

Im Urteilsfall beliefen sich die Einnahmen innerhalb von acht Jahren auf rund 70.000 EUR und die Werbungskosten auf 332.000 EUR. Dem Darlehenskonto für den Hauserwerb wurden Zinsen und Tilgung jeweils jährlich mit neuem Valutastand zugerechnet. Erst drei Jahre später wurde die Schuld durch Erlöse aus Lebensversicherungen leicht gemindert, der Rest sollte aus später fälligen Policen getilgt werden.  

Zwar ist allein ein krasses Missverhältnis zwischen Mieten und Schuldzinsen kein besonderer Umstand, der die Einkünfteerzielungsabsicht infrage stellt. Das gilt aber nur, wenn laut Finanzierungskonzept die zunächst hohen Schuldzinsen zum Laufzeitende des Kredits durch positive Ergebnisse kompensiert werden. Ist dies von vornherein nicht eingeplant, spricht ein krasses Missverhältnis zwischen Einnahmen und Schuldzinsen für Liebhaberei. Denn hier ist entgegen dem Regelfall gerade nicht davon auszugehen, dass die Vermietung letztlich zu positiven Einkünften führt. Somit darf das Finanzamt eine Überschussprognose anfordern, um festzustellen, ob in einem Zeitraum von 30 Jahren aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.