§ 21 EStG - Nachweis der ernsthaften Vermietungsabsicht bei Leerstand

Bei einer leerstehenden Wohnung kommt es nur dann zu vorab entstandenen Werbungskosten im Rahmen des § 21 EStG, wenn die Absicht zur Fremdvermietung feststellbar ist und konkret besteht. Dabei trägt der Hausbesitzer die objektive Beweislast, dass die entstandenen Aufwendungen mit künftigen Einnahmen wirtschaftlich zusammenhängen. Bei langjährigem Wohnungsleerstand stellt die erfolglose stereotype Wiederholung von Vermietungsanzeigen nach der Überzeugung des FG München keine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühung dar.  

Bei einem langjährigen Wohnungsleerstand - im Urteilsfall über zehn Jahre - müssen besondere Anstrengungen unternommen werden, um nachweisen zu können, dass die Vermietungsabsicht weiterhin besteht und die Suche nach neuen Mietern nachhaltig erfolgt. Bloße langjährige Anzeigen reichen hierzu nicht aus. So ist es bei einem längeren Leerstand nahe liegend, etwa einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen. Je länger die Suche erfolglos bleibt, kann jedoch verlangt werden, dass der Hausbesitzer sowohl bei der geforderten Miethöhe als auch im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Mieter entsprechende Zugeständnisse macht. Gegen ein ernsthaftes Bemühen spricht zudem, wenn in den geschalteten Anzeigen im Laufe der Jahre sogar kontinuierlich eine höhere Miete gefordert wird.  

Praxishinweis: Die Entscheidung deckt sich mit der aktuellen BFH-Rechtsprechung, wonach ein Hausbesitzer bei bislang vergeblicher Vermietungsbemühung besonders intensiv darauf hinwirken muss, den Zustand der Immobile zu verbessern bzw. marktgerechter zu machen. Bleibt er untätig, spricht das gegen die Einkünfteerzielungsabsicht.