§ 21 EStG - Ortsübliche Marktmiete darf sich am unteren Rand vom Mietspiegel bewegen

Überlässt der Arbeitgeber seinen Angestellten Wohnungen zu Preisen innerhalb der Spanne des örtlichen Mietspiegels, liegt regelmäßig kein geldwerter Vorteil vor (s. AStW 06, 94). Denn jeder Mietzins innerhalb der Preisspanne kann die ortsübliche Miete und damit der übliche Endpreis am Abgabeort nach § 8 Abs. 2 EStG sein. Die Finanzverwaltung überträgt diese Urteilsgrundsätze aus Vereinfachungsgründen auch auf die verbilligte Vermietung von Wohnungen nach § 21 Abs. 2 EStG an Angehörige. Somit wird der Ansatz eines Wertes innerhalb der Mietpreisspanne im Regelfall nicht beanstandet, auch wenn es der niedrigste Betrag ist.  

Sofern das vereinbarte Entgelt mindestens 75 v.H. vom unteren Wert des Mietspiegels ausmacht, ist bei langfristigen Mietverträgen mit Angehörigen vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen und der volle Abzug der Werbungskosten ist möglich. Auch im Bereich zwischen 74,9 v.H. und 56 v.H. kann der niedrigste Betrag der Preisspanne als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Beträgt die Miete also zumindest 56 v.H. vom unteren Wert des Mietspiegels, kann durch eine Überschussprognose immer noch die anteilige Kürzung der Werbungskosten vermieden werden.  

Der BFH hatte damals argumentiert, dass zur Ermittlung eines konkreten Preises wegen des Prinzips der Verhältnismäßigkeit nur ein begrenzter Aufwand zuzumuten ist. Diese Pflicht wird durch Rückgriff auf den örtlichen Mietspiegel erfüllt. Diesem Zweck liefe es zuwider, wenn auch noch ermittelt werden müsste, welcher Wert denn im konkreten Einzelfall innerhalb der Spanne angemessen wäre. Zu beachten ist allerdings, dass bei Mieten am unteren Ende der Preisspanne jede Änderung des Mietspiegels sofort umzusetzen ist, um die entsprechenden Grenzen nicht zu unterschreiten.