§ 21 EStG - Überlegungen für Immobilienbesitzer zum Jahreswechsel

Beim Grundbesitz sind bereits zum Jahresbeginn die degressive AfA sowie die Eigenheimzulage für Neufälle entfallen. Bei einem rechtzeitig bis Ende 2005 gestellten Bauantrag ist darauf zu achten, dass dieser anschließend nicht mehr wesentlich geändert wird und auch das fertige Gebäude den ursprünglichen Plänen entspricht. Sonst werden die Veränderungen als Neuantrag gewertet, wodurch die Zulage und die degressive AfA wegfallen können. Lediglich kleinere Änderungen werden akzeptiert.  

Ansonsten spielt bei den Mieteinkünften eher die Einkunftsverlagerung eine wichtige Rolle, da insoweit zum Jahreswechsel keine weiteren Gesetzesänderungen in Kraft treten. Als sinnvoll kann es sich erweisen, zum Beispiel anstehende Reparaturen noch im laufenden Jahr zu bezahlen oder Mietzuflüsse zu steuern. Generell ist immer wieder neu zu entscheiden, ob Werbungskosten sofort oder zur längerfristigen Progressionsminderung gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Zu beachten ist, dass der Steuersatz von 45 v.H. bei Einkünften über 250.000 EUR auch bei Mieteinkünften gilt. Nur Gewinneinkünfte sind zurzeit von dieser Regelung ausgenommen.  

Wichtiger sind jedoch Überlegungen rund um die vorzeitige Immobilienübertragung. Hier kommt es ab 2007 durch neue Regeln im Erb- und Schenkungsfall in der Regel zu höheren Wertansätzen. Zudem ist es realistisch, dass es beim Grundbesitz zu Wertanpassungen an den Verkehrswert kommt, um die Maßnahmen zur Unternehmensnachfolge gegenzufinanzieren. Darüber hinaus steht in Kürze die Entscheidung des BVerfG an, ob Immobilien günstiger als Kapitalvermögen bewertet werden dürfen. Bei Übertragungen bis zum 31.12.2006 ist die derzeit noch günstige Rechtslage anwendbar. Bei Auslandsimmobilien wird bereits der Verkehrswert im Zeitpunkt der unentgeltlichen Übergabe angesetzt. Aufgrund der Vorlage des BFH an den EuGH wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Kapitalverkehrsfreiheit sind Auslandsfälle mit geerbten und geschenkten Immobilien, Ferienwohnungen und geschlossenen Immobilienfonds offenzuhalten.